昨日，前海蛇口自貿(mào)區(qū)掛牌。自貿(mào)區(qū)“掛牌效應(yīng)”再次催熱了樓市，據(jù)了解，一個(gè)月來(lái)，前海蛇口片區(qū)二手房竟然漲了兩成，前海路一帶已經(jīng)沒(méi)有4萬(wàn)元/平方米以下的房源，并有投資客巨資買(mǎi)下數(shù)套單位。自貿(mào)區(qū)真能給區(qū)域樓市創(chuàng)造神話(huà)嗎？受訪(fǎng)業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，“新概念”催生短期效應(yīng)明顯，在炒作風(fēng)過(guò)后以及巨量供應(yīng)下，自貿(mào)區(qū)房?jī)r(jià)將回歸理性。

　　前海路房?jī)r(jià)告別“3字頭”

　　昨日，深圳商報(bào)記者在前海踩盤(pán)了解到，這里的房?jī)r(jià)較一個(gè)月前，已經(jīng)發(fā)生了很大變化。

　　鼎太風(fēng)華一套78平方米的學(xué)位房，3月初的價(jià)格尚在300萬(wàn)元，現(xiàn)在已經(jīng)賣(mài)到了400萬(wàn)元，漲幅約三成。星海名城129平方米的四房一個(gè)月的價(jià)格由460萬(wàn)元跳漲到570萬(wàn)元，漲了21.7%。陽(yáng)光玫瑰園78平方米的單位售價(jià)則由340萬(wàn)元升至408萬(wàn)元。即使是像瑞景華庭這樣的“小個(gè)頭”樓盤(pán)，單價(jià)也由2.8萬(wàn)元/平方米漲到4萬(wàn)元/平方米。

　　“前海路一帶已經(jīng)找不到‘3字頭’的二手房源了，”美聯(lián)物業(yè)大南山前海F區(qū)副總經(jīng)理王龍昨日接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，“一個(gè)月以來(lái)，前海房?jī)r(jià)漲了兩成，是近幾年漲幅最大的一波，而且成交量同步放大，部分緊俏名校房源缺貨。”

　　蛇口房?jī)r(jià)同樣漲幅驚人。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至昨日，蛇口4月二手房?jī)r(jià)為4.3萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲10.3%。中原地產(chǎn)和安居客成交數(shù)據(jù)顯示，愛(ài)榕園住宅樓4月均價(jià)為5.2萬(wàn)元/平方米，較3月的4.2萬(wàn)元/平方米，漲幅23.8%。四海公寓目前售價(jià)為4.3萬(wàn)元/平方米，一個(gè)月漲了9000元/平方米，漲幅26.5%。高端盤(pán)半島城邦的房?jī)r(jià)也在近日首次突破6萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲了兩成。

　　掛牌短期效應(yīng)明顯

　　“自貿(mào)區(qū)對(duì)蛇口和前海帶來(lái)豐厚的政策紅利，掛牌對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)產(chǎn)生了較強(qiáng)的短期刺激作用�！鄙钲谥性�地產(chǎn)研究中心經(jīng)理王飛如是說(shuō)。

　　上海自貿(mào)區(qū)掛牌當(dāng)月，自貿(mào)區(qū)輻射區(qū)域如高橋板塊、川沙板塊及臨港新城板塊內(nèi)商品房均實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，商、住、辦等不同物業(yè)形態(tài)也均呈現(xiàn)不同程度的量?jī)r(jià)齊升。自貿(mào)區(qū)未掛牌之時(shí)，其輻射區(qū)域內(nèi)眾多樓盤(pán)已開(kāi)始大打自貿(mào)區(qū)概念。距離掛牌還有一周的時(shí)候，臨港和外高橋地區(qū)的住宅價(jià)格上漲了將近兩成，外高橋的辦公樓價(jià)格也有15%以上的漲幅，當(dāng)?shù)貍}(cāng)庫(kù)、廠(chǎng)房更是有價(jià)無(wú)市。從克爾瑞機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)可以看出，外高橋、川沙以及臨港新城板塊2013年9月商品房成交量環(huán)比分別大漲281%、97%和210%，成交均價(jià)也開(kāi)始逐步上揚(yáng)。

　　深圳商報(bào)記者采訪(fǎng)了解到，投資客也在積極入市。一投資客連續(xù)買(mǎi)入前海路6套剛需盤(pán)，總價(jià)達(dá)2500萬(wàn)元。福田、坂田一些投資客也在近期購(gòu)買(mǎi)了多套二房單位。

　　王龍表示，現(xiàn)在全市的置業(yè)者都把眼光和資金投向了這里，房?jī)r(jià)在短期內(nèi)得以快速上漲。

　　克爾瑞機(jī)構(gòu)研究員楊科偉認(rèn)為，就上海自貿(mào)區(qū)的前車(chē)之鑒，自貿(mào)區(qū)概念所帶來(lái)的樓市提振作用僅在短期內(nèi)存在，長(zhǎng)期更有賴(lài)于產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入和區(qū)域人口的增加。

　　自貿(mào)區(qū)房?jī)r(jià)將回歸理性

　　楊科偉認(rèn)為，自貿(mào)區(qū)建立后對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響并非如最初預(yù)想的那樣，更與一般市民生活關(guān)聯(lián)相去甚遠(yuǎn)，輻射區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速退燒，表現(xiàn)出明顯的后勁不足。

　　作為外高橋保稅區(qū)的直接輻射區(qū)域，高橋板塊將市場(chǎng)火熱勢(shì)頭延續(xù)到2013年年底，洋山深水港保稅區(qū)輻射區(qū)域——臨港新城板塊堅(jiān)持高漲勢(shì)頭僅兩個(gè)月，川沙板塊更是次月大幅回落。除川沙板塊在迪斯尼輻射效應(yīng)的支撐下仍時(shí)創(chuàng)新高外，其余兩板塊成交量便一路走低，臨港新城板塊近一年半來(lái)的月度平均成交量甚至不及自貿(mào)區(qū)確立前期。

　　高力國(guó)際認(rèn)為，盡管短期投機(jī)行為活躍，這些地區(qū)的長(zhǎng)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)仍將受制于基本面因素，如基礎(chǔ)設(shè)施、建筑品質(zhì)、通達(dá)性和鄰近的配套設(shè)施。

　　第一太平則認(rèn)為，相比上海自貿(mào)區(qū)，前海自貿(mào)區(qū)在地理位置和特區(qū)優(yōu)惠上都有優(yōu)勢(shì)，從輻射周邊經(jīng)濟(jì)的能力上更強(qiáng)。隨著前海開(kāi)發(fā)和交通、商業(yè)配套的進(jìn)一步完善，周邊住宅會(huì)有比較大的增值空間。

　　今年前海周邊有大量住宅樓盤(pán)入市。南山預(yù)計(jì)會(huì)有157萬(wàn)平方米的住宅供應(yīng)入市，為去年住宅供應(yīng)面積的兩倍，會(huì)對(duì)周邊住宅銷(xiāo)售造成一定壓力�？紤]前海周邊房?jī)r(jià)已經(jīng)不低和今年住宅的大供應(yīng)量，保守估計(jì)未來(lái)前海周邊房?jī)r(jià)會(huì)有10%以上的漲幅。