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2014年三亞市投資和房地產(chǎn)市場運行分析報告
2015/2/18 8:32:57 來源:中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究網(wǎng) 【字體:大 中 小】【收藏本頁】【打印】【關(guān)閉】
核心提示: 2014年,三亞市投資工作圍繞著社會經(jīng)濟發(fā)展大局,堅持穩(wěn)中求進的工作總基調(diào),致力于投資環(huán)境的改善和優(yōu)化,加快推進重點項目建設(shè),固定資產(chǎn)投資保持平穩(wěn)運行,按時完2014年,三亞市投資工作圍繞著社會經(jīng)濟發(fā)展大局,堅持穩(wěn)中求進的工作總基調(diào),致力于投資環(huán)境的改善和優(yōu)化,加快推進重點項目建設(shè),固定資產(chǎn)投資保持平穩(wěn)運行,按時完成全年固定資產(chǎn)投資計劃。房地產(chǎn)市場受經(jīng)濟下行壓力、限貸調(diào)控政策整體不放松、信貸政策不斷趨緊等諸多因素影響,銷售市場趨于放緩,但全年呈現(xiàn)出逐月回穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。
一、固定資產(chǎn)投資運行的主要特點
2014年,三亞市固定資產(chǎn)投資629.6億元,比上年同期增長20.3%。其中,房地產(chǎn)開發(fā)投資380.0億元,增長25.5%;其他投資249.5億元,增長13.1%。
(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)運行。2014年,三亞市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成380.0億元,比上年同期增長25.5%,增速高于全市固定資產(chǎn)投資增速的5.2個百分點。從全年的房地產(chǎn)開發(fā)投資運行來看,投資增速整體上保持相對穩(wěn)定增長。
(二)大項目投資占比上升,成為推動投資增長的主力。2014年,全市投資10億元以上的施工項目92個,比去年同期增加19個,占項目總數(shù)19.1%,提高2.4個百分點。10億元以上投資項目計劃總投資2437.2億元,同比增長23.3%,本年完成投資388.2億元,同比增長27.8%,比全社會投資增速高出7.5個百分點,本年完成投資占全社會投資比重61.7%,比去年同期下降3.6個百分點。大項目持續(xù)開工建設(shè)投入的帶動,為我市固定資產(chǎn)投資的平穩(wěn)增長奠定了堅實基礎(chǔ)。
(三)房屋銷售降幅偏大,商品房銷售降幅顯現(xiàn)逐步收窄。受客觀經(jīng)濟環(huán)境等諸多不利因素影響,銷售市場觀望情緒濃郁。2014年,全市房屋銷售面積100.99萬平方米,下降44.8%,其中,商品房銷售面積93.99萬平方米,下降10.6%,全年商品房銷售降幅分別比1季度、2季度、3季度分別收窄32.8、26.2、6.9個百分點,銷售降幅整體顯現(xiàn)逐步收窄趨勢(見圖2)。2014年我市可供納入統(tǒng)計的保障性住房僅7萬平方米,下降91.0%,造成全市整個房屋銷售對比下降。
從房屋銷售結(jié)構(gòu)來看,商品住宅銷售面積下降45.1%;辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別下降84.3%和27.2%。
圖2 2014年各月累計商品房銷售面積走勢(%)
(四)政策效應(yīng)顯現(xiàn),到位資金增速放緩。從全市固定資產(chǎn)投資企業(yè)資金狀況來看,受國家對房地產(chǎn)開發(fā)投資調(diào)控的影響,2014年全市固定資產(chǎn)投資企業(yè)資金來源854.3億元,增長0.6%,比去年同期下降30.1個百分點,增速下降明顯。資金的到位率為135.7%,比去年同期下降26.6個百分點,顯示整個固定資產(chǎn)投資企業(yè)資金籌措效果呈減弱趨勢。從資金來源結(jié)構(gòu)看,國內(nèi)貸款197.8億元,同比增長16.5%,占本年到位資金的比重由去年同期的20.0%增長到23.1%;自籌資金264.5億元,同比下降10.0%,所占比重從去年同期的34.6%下降到31.0%,所占比重進一步降低;受房地產(chǎn)銷售市場的影響,以定金及預(yù)售款和個人按揭貸款為主的其他資金145.9億元,下降15.4%。
二、固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)市場應(yīng)關(guān)注的問題
2014年,盡管我市固定資產(chǎn)投資保持平穩(wěn)較快增長,但是在投資平穩(wěn)運行的情況下,投資結(jié)構(gòu)性問題、資金到位情況問題等方面開始顯現(xiàn)。房地產(chǎn)市場發(fā)展受限購、限貸調(diào)控政策整體不放松、信貸政策不斷趨緊等諸多因素影響,市場整體上處于一定的低迷狀態(tài),加上經(jīng)濟下行壓力帶來人們對收入預(yù)期的改變,進一步降低購房者對房地產(chǎn)需求的釋放,影響了開發(fā)商的投資預(yù)期。
(一)投資增長主要以規(guī)模擴張為主。近年來,隨著三亞市經(jīng)濟的不斷發(fā)展,固定資產(chǎn)投資規(guī)模也隨之提高,然而從投資結(jié)構(gòu)來看,作為提升企業(yè)技術(shù)水平等相關(guān)先行指標的投資明顯不足。一是投資中改建和技術(shù)改造投資所占比重不高。2014年,全市投資中改建和技術(shù)改造投資比重為0.2%,比2013年回落0.9個百分點,比2012年回落4.8個百分點。二是投資中設(shè)備工器具投資所占比重有所下降。三亞市以興工動料為主的建筑安裝工程投資所占比重明顯提高,而作為企業(yè)技術(shù)水平提升重要體現(xiàn)的設(shè)備工器具投資比重下降。2014年,全市固定資產(chǎn)投資中建筑安裝工程投資比重為75.3%,比2013年提高5.7個百分點,比2012年提高0.1個百分點;設(shè)備工器具購置投資比重為0.9%,比2013回落0.3個百分點,比2012年回落0.5個百分點。
(二)投資結(jié)構(gòu)亟待優(yōu)化。 從投資結(jié)構(gòu)來看,以房地產(chǎn)業(yè)為主體的第三產(chǎn)業(yè)投資依然占主力,全年完成投資592.3億元,占全社會固定資產(chǎn)投資94.1%;第二產(chǎn)業(yè)完成投資28.5億元,占全社會固定資產(chǎn)投資4.5%;第一產(chǎn)業(yè)完成投資8.8億元,占全社會固定資產(chǎn)投資1.4%。
在第三產(chǎn)業(yè)投資中,房地產(chǎn)投資依然是整個三產(chǎn)投資的主力,批發(fā)零售住宿餐飲業(yè)、教育業(yè)、衛(wèi)生和社會工作等投入依然偏小。2014年,房地產(chǎn)業(yè)投資完成投資414.3億元,同比增長22.7%,增速比全社會固定資產(chǎn)投資快2.4個百分點,占全社會投資比重達65.8%,比去年同期提高1.3個百分點;而批發(fā)零售住宿餐飲業(yè)、教育業(yè)、衛(wèi)生和社會工作分別完成投資86.9億元、7.7億元和9.1億元,分別占全社會固定資產(chǎn)投資的13.8%、1.2%和1.4%。以上數(shù)據(jù)顯示,我市目前三產(chǎn)發(fā)展結(jié)構(gòu)依然存在不均衡的局面。特別是在我市目前大力推進第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況下,第三產(chǎn)業(yè)中的各行業(yè)投資差異明顯偏大。要實現(xiàn)三亞市經(jīng)濟的可持續(xù)性均衡發(fā)展,目前我市的投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化力度還需不斷增強。
(三)資金來源結(jié)構(gòu)分化,房地產(chǎn)開發(fā)到位資金結(jié)構(gòu)預(yù)警信號顯現(xiàn)。2014年,全社會固定資產(chǎn)投資到位資金854.3億元,同比增長0.6%,大大低于全社會投資增長19.7個百分點。其中:國家預(yù)算內(nèi)資金14.2億元,同比下降27.1%;國內(nèi)貸款197.8億元,同比增長16.5%,比上年同期下降8.7個百分點;利用外資9.3億元,同比增長155.7%;自籌資金264.5億元,同比下降10.0%,占全部到位資金的比重達31.0%,從2011年開始比重持續(xù)保持30%以上。國家預(yù)算內(nèi)資金下降明顯,國內(nèi)貸款增長放緩,企業(yè)自籌資金高位運行,顯示資金來源結(jié)構(gòu)的分化明顯,在目前客觀經(jīng)濟環(huán)境下難有大的突破。
對于投資占比較大的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè),企業(yè)的資金到位情況也不是很樂觀,2014年我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源487.5億元,僅增長6.0%,比上年同期回落26.1個百分點,在投資大幅增長的同時,資金來源增速進一步回落。資金來源結(jié)構(gòu)顯現(xiàn)出兩大主要預(yù)警信號:一是由于國內(nèi)貸款易受到宏觀調(diào)控政策的影響,其比重的大幅增加,將增大我市房地產(chǎn)企業(yè)到位資金的不確定性。二是自籌資金的減少表明在宏觀貨幣政策及房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的作用下,加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的觀望態(tài)度,這對開發(fā)投資建設(shè)將造成一定程度的影響。
(四)銷售環(huán)境影響企業(yè)開發(fā)投資預(yù)期。2014年,我市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長25.5%,而商品房銷售面積下降10.6%,比投資速度低14.9個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長與商品房銷售面積下降的矛盾突出。在當前國家堅持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不放松、強勢推廣保障性住房的形勢下,銷售環(huán)境的觀望情緒依濃,而商品房銷售情況的好壞,直接影響開發(fā)商資金回籠的速度,從而對開發(fā)商投資預(yù)期產(chǎn)生重要影響。
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