2014年，三亞市投資工作圍繞著社會經(jīng)濟發(fā)展大局，堅持穩(wěn)中求進的工作總基調(diào)，致力于投資環(huán)境的改善和優(yōu)化，加快推進重點項目建設(shè)，固定資產(chǎn)投資保持平穩(wěn)運行，按時完成全年固定資產(chǎn)投資計劃。房地產(chǎn)市場受經(jīng)濟下行壓力、限貸調(diào)控政策整體不放松、信貸政策不斷趨緊等諸多因素影響，銷售市場趨于放緩，但全年呈現(xiàn)出逐月回穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。

一、固定資產(chǎn)投資運行的主要特點

2014年，三亞市固定資產(chǎn)投資629.6億元，比上年同期增長20.3%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資380.0億元，增長25.5%；其他投資249.5億元，增長13.1%。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)運行。2014年，三亞市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成380.0億元，比上年同期增長25.5%，增速高于全市固定資產(chǎn)投資增速的5.2個百分點。從全年的房地產(chǎn)開發(fā)投資運行來看，投資增速整體上保持相對穩(wěn)定增長。

（二）大項目投資占比上升，成為推動投資增長的主力。2014年，全市投資10億元以上的施工項目92個，比去年同期增加19個，占項目總數(shù)19.1%，提高2.4個百分點。10億元以上投資項目計劃總投資2437.2億元，同比增長23.3%，本年完成投資388.2億元，同比增長27.8%，比全社會投資增速高出7.5個百分點，本年完成投資占全社會投資比重61.7%，比去年同期下降3.6個百分點。大項目持續(xù)開工建設(shè)投入的帶動，為我市固定資產(chǎn)投資的平穩(wěn)增長奠定了堅實基礎(chǔ)。

（三）房屋銷售降幅偏大，商品房銷售降幅顯現(xiàn)逐步收窄。受客觀經(jīng)濟環(huán)境等諸多不利因素影響，銷售市場觀望情緒濃郁。2014年，全市房屋銷售面積100.99萬平方米，下降44.8%，其中，商品房銷售面積93.99萬平方米，下降10.6%，全年商品房銷售降幅分別比1季度、2季度、3季度分別收窄32.8、26.2、6.9個百分點，銷售降幅整體顯現(xiàn)逐步收窄趨勢（見圖2）。2014年我市可供納入統(tǒng)計的保障性住房僅7萬平方米，下降91.0%，造成全市整個房屋銷售對比下降。

從房屋銷售結(jié)構(gòu)來看，商品住宅銷售面積下降45.1%；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別下降84.3%和27.2%。

圖2  2014年各月累計商品房銷售面積走勢（%）

     （四）政策效應(yīng)顯現(xiàn)，到位資金增速放緩。從全市固定資產(chǎn)投資企業(yè)資金狀況來看，受國家對房地產(chǎn)開發(fā)投資調(diào)控的影響，2014年全市固定資產(chǎn)投資企業(yè)資金來源854.3億元，增長0.6%，比去年同期下降30.1個百分點，增速下降明顯。資金的到位率為135.7%，比去年同期下降26.6個百分點，顯示整個固定資產(chǎn)投資企業(yè)資金籌措效果呈減弱趨勢。

從資金來源結(jié)構(gòu)看，國內(nèi)貸款197.8億元，同比增長16.5%，占本年到位資金的比重由去年同期的20.0%增長到23.1%；自籌資金264.5億元，同比下降10.0%，所占比重從去年同期的34.6%下降到31.0%，所占比重進一步降低；受房地產(chǎn)銷售市場的影響，以定金及預(yù)售款和個人按揭貸款為主的其他資金145.9億元，下降15.4%。

二、固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)市場應(yīng)關(guān)注的問題

2014年，盡管我市固定資產(chǎn)投資保持平穩(wěn)較快增長，但是在投資平穩(wěn)運行的情況下，投資結(jié)構(gòu)性問題、資金到位情況問題等方面開始顯現(xiàn)。房地產(chǎn)市場發(fā)展受限購、限貸調(diào)控政策整體不放松、信貸政策不斷趨緊等諸多因素影響，市場整體上處于一定的低迷狀態(tài)，加上經(jīng)濟下行壓力帶來人們對收入預(yù)期的改變，進一步降低購房者對房地產(chǎn)需求的釋放，影響了開發(fā)商的投資預(yù)期。

（一）投資增長主要以規(guī)模擴張為主。近年來，隨著三亞市經(jīng)濟的不斷發(fā)展，固定資產(chǎn)投資規(guī)模也隨之提高，然而從投資結(jié)構(gòu)來看，作為提升企業(yè)技術(shù)水平等相關(guān)先行指標的投資明顯不足。一是投資中改建和技術(shù)改造投資所占比重不高。2014年，全市投資中改建和技術(shù)改造投資比重為0.2%，比2013年回落0.9個百分點，比2012年回落4.8個百分點。二是投資中設(shè)備工器具投資所占比重有所下降。三亞市以興工動料為主的建筑安裝工程投資所占比重明顯提高，而作為企業(yè)技術(shù)水平提升重要體現(xiàn)的設(shè)備工器具投資比重下降。2014年，全市固定資產(chǎn)投資中建筑安裝工程投資比重為75.3%，比2013年提高5.7個百分點，比2012年提高0.1個百分點；設(shè)備工器具購置投資比重為0.9%，比2013回落0.3個百分點，比2012年回落0.5個百分點。 

（二）投資結(jié)構(gòu)亟待優(yōu)化。 從投資結(jié)構(gòu)來看，以房地產(chǎn)業(yè)為主體的第三產(chǎn)業(yè)投資依然占主力，全年完成投資592.3億元，占全社會固定資產(chǎn)投資94.1%；第二產(chǎn)業(yè)完成投資28.5億元，占全社會固定資產(chǎn)投資4.5%；第一產(chǎn)業(yè)完成投資8.8億元，占全社會固定資產(chǎn)投資1.4%。

在第三產(chǎn)業(yè)投資中，房地產(chǎn)投資依然是整個三產(chǎn)投資的主力，批發(fā)零售住宿餐飲業(yè)、教育業(yè)、衛(wèi)生和社會工作等投入依然偏小。2014年，房地產(chǎn)業(yè)投資完成投資414.3億元，同比增長22.7%，增速比全社會固定資產(chǎn)投資快2.4個百分點，占全社會投資比重達65.8%，比去年同期提高1.3個百分點；而批發(fā)零售住宿餐飲業(yè)、教育業(yè)、衛(wèi)生和社會工作分別完成投資86.9億元、7.7億元和9.1億元，分別占全社會固定資產(chǎn)投資的13.8%、1.2%和1.4%。以上數(shù)據(jù)顯示，我市目前三產(chǎn)發(fā)展結(jié)構(gòu)依然存在不均衡的局面。特別是在我市目前大力推進第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況下，第三產(chǎn)業(yè)中的各行業(yè)投資差異明顯偏大。要實現(xiàn)三亞市經(jīng)濟的可持續(xù)性均衡發(fā)展，目前我市的投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化力度還需不斷增強。

（三）資金來源結(jié)構(gòu)分化，房地產(chǎn)開發(fā)到位資金結(jié)構(gòu)預(yù)警信號顯現(xiàn)。2014年，全社會固定資產(chǎn)投資到位資金854.3億元，同比增長0.6%，大大低于全社會投資增長19.7個百分點。其中：國家預(yù)算內(nèi)資金14.2億元，同比下降27.1%；國內(nèi)貸款197.8億元，同比增長16.5%，比上年同期下降8.7個百分點；利用外資9.3億元，同比增長155.7%；自籌資金264.5億元，同比下降10.0%，占全部到位資金的比重達31.0%，從2011年開始比重持續(xù)保持30%以上。國家預(yù)算內(nèi)資金下降明顯，國內(nèi)貸款增長放緩，企業(yè)自籌資金高位運行，顯示資金來源結(jié)構(gòu)的分化明顯，在目前客觀經(jīng)濟環(huán)境下難有大的突破。

對于投資占比較大的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)，企業(yè)的資金到位情況也不是很樂觀，2014年我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源487.5億元，僅增長6.0%，比上年同期回落26.1個百分點，在投資大幅增長的同時，資金來源增速進一步回落。資金來源結(jié)構(gòu)顯現(xiàn)出兩大主要預(yù)警信號：一是由于國內(nèi)貸款易受到宏觀調(diào)控政策的影響，其比重的大幅增加，將增大我市房地產(chǎn)企業(yè)到位資金的不確定性。二是自籌資金的減少表明在宏觀貨幣政策及房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的作用下，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的觀望態(tài)度，這對開發(fā)投資建設(shè)將造成一定程度的影響。

（四）銷售環(huán)境影響企業(yè)開發(fā)投資預(yù)期。2014年，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長25.5%，而商品房銷售面積下降10.6%，比投資速度低14.9個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長與商品房銷售面積下降的矛盾突出。在當前國家堅持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不放松、強勢推廣保障性住房的形勢下，銷售環(huán)境的觀望情緒依濃，而商品房銷售情況的好壞，直接影響開發(fā)商資金回籠的速度，從而對開發(fā)商投資預(yù)期產(chǎn)生重要影響。