近年來(lái)，隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變，房屋銷售增速放緩，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛追求轉(zhuǎn)型，謀求企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。其中，物流地產(chǎn)成為房企、金融機(jī)構(gòu)以及互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)關(guān)注的對(duì)象，眾多企業(yè)紛紛跨界進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域。近兩年，平安不動(dòng)產(chǎn)、萬(wàn)科、阿里巴巴（菜鳥網(wǎng)絡(luò)）、京東等企業(yè)紛紛加大在物流地產(chǎn)上的投資。

　　物流地產(chǎn)能夠得到眾多企業(yè)的青睞，主要有三個(gè)方面的原因：

　　一是隨著電子商務(wù)的發(fā)展，物流業(yè)在經(jīng)濟(jì)社會(huì)中的地位上升，物流地產(chǎn)的需求增長(zhǎng)較快，直接帶動(dòng)了物流地產(chǎn)的回報(bào)率上升。特別是當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于不景氣的時(shí)候，這種高回報(bào)的優(yōu)勢(shì)就更加明顯。

　　據(jù)中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)調(diào)研的數(shù)據(jù)顯示：在過(guò)去五年中，北京和上海的高檔住宅投資回報(bào)率分別為2.6%和3.0%，購(gòu)物中心的投資回報(bào)率分別為5.0%和4.5%，寫字樓的投資回報(bào)率分別為4.8%和4.5%，而物流設(shè)施的投資回報(bào)率則分別為6.5%和6.7%。優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施達(dá)到8%以上。

　　二是政策的支持。2012年8月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》，2014年6月，國(guó)務(wù)院會(huì)議又討論通過(guò)了《物流業(yè)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃》，物流業(yè)的發(fā)展在中央層面得到政府的支持。在地方層面，物流地產(chǎn)同樣可以獲得較為優(yōu)惠的條件。這是因?yàn)槲锪鞯禺a(chǎn)從屬于工業(yè)地產(chǎn)，對(duì)當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)和稅收貢獻(xiàn)較大，具有較強(qiáng)的政績(jī)效應(yīng)，因此得到了地方政府的支持，各地區(qū)出于招商引資的需要，紛紛提供一些較為優(yōu)惠的條件，吸引了企業(yè)的加入。

　　三是物流地產(chǎn)自身的土地升值誘惑。物流地產(chǎn)的土地位置多數(shù)位于城市郊區(qū)，土地購(gòu)置成本相對(duì)較低，企業(yè)能夠以較低的成本獲取大量土地。另一方面，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的繼續(xù)推進(jìn)，這些城郊地區(qū)的土地價(jià)值在未來(lái)有可能會(huì)有較高的升值潛力。

　　近年來(lái)，物流地產(chǎn)的租金連續(xù)上漲，全國(guó)主要城市優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)的租賃需求呈現(xiàn)活躍態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)平均空置率保持較低水平。這些都表明，物流地產(chǎn)有著較為廣闊的發(fā)展前景，吸引眾多企業(yè)進(jìn)入也不足為怪了。據(jù)2012年全國(guó)第三次物流園區(qū)調(diào)查報(bào)告的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)直接以“物流園區(qū)”名字出現(xiàn)的倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)達(dá)到754個(gè)，如果算上那些未以“物流園區(qū)”名義或形式出現(xiàn)的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，這一數(shù)字可能會(huì)更多。

　　但是，在企業(yè)看好物流地產(chǎn)并加大投資的同時(shí)，也必須要看到物流地產(chǎn)有著其獨(dú)有的特點(diǎn)，企業(yè)在投資物流地產(chǎn)時(shí)必須警惕其潛在風(fēng)險(xiǎn)。

　　從本質(zhì)上看，物流地產(chǎn)實(shí)際是物流服務(wù)和地產(chǎn)服務(wù)相結(jié)合的一種產(chǎn)物，地產(chǎn)是其載體，物流是其核心。而所謂物流，是指物品從供應(yīng)地向接受地的實(shí)體流動(dòng)過(guò)程，包括運(yùn)輸、存儲(chǔ)、裝缷、搬運(yùn)、包裝、流通加工、配送、信息處理等功能，這就對(duì)地產(chǎn)的一些細(xì)節(jié)產(chǎn)生一些額外的要求。從特點(diǎn)上看，物流地產(chǎn)項(xiàng)目具有初期投資金額大、回報(bào)周期長(zhǎng)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)的特點(diǎn)，對(duì)企業(yè)的管理能力和人員素質(zhì)等都提出了更高的要求。

　　具體來(lái)看，企業(yè)在進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域要警惕以下兩個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)：

　　第一是企業(yè)資金安全風(fēng)險(xiǎn)。物流地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)周期較長(zhǎng)，物流地產(chǎn)回報(bào)周期一般是10年，唯有具備雄厚資金實(shí)力的企業(yè)才有能力參與，那些抱有快速回收投資心態(tài)的企業(yè)難以真正成功。企業(yè)必須有長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的通盤考慮，不能僅憑一時(shí)心動(dòng)，而要對(duì)企業(yè)資金鏈安全要有充分的重視。在資本運(yùn)作上，做物流地產(chǎn)不能依靠信托、基金、銀行等傳統(tǒng)融資手段，因?yàn)槠涑杀具^(guò)高，而且期限過(guò)短。產(chǎn)業(yè)投資基金是國(guó)際性物流地產(chǎn)企業(yè)普遍采用的手段，如普洛斯旗下有15只物流基金，AMB旗下也有8只物流地產(chǎn)基金。而國(guó)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)基金發(fā)展尚不成熟，相關(guān)政策也不完善，這就對(duì)企業(yè)的資金實(shí)力提出了較高的要求。

　　第二是競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。物流地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展更依賴于規(guī)模效應(yīng)和協(xié)同效應(yīng)，必須要達(dá)到一定的規(guī)模并加強(qiáng)協(xié)同管理才能明顯降低成本，提高效率。然而，從我國(guó)物流地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，我國(guó)物流地產(chǎn)的整體實(shí)力仍然較弱,企業(yè)規(guī)模過(guò)小、專業(yè)化程度不高,尚未形成規(guī)模效應(yīng)和協(xié)同效應(yīng)，難與外國(guó)物流地產(chǎn)大鱷抗衡。

　　2013年年底，我國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)的占有率為：普洛斯60%，嘉民、寶灣、安博、豐樹、宇培等企業(yè)則分別為8.8%、6.6%、6.5%、5.4%、4.5%，物流市場(chǎng)已經(jīng)形成了半壟斷競(jìng)爭(zhēng)格局，在這種情況對(duì)于市場(chǎng)的所有新進(jìn)入者都是巨大的挑戰(zhàn)。在客戶積累上，新進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域的傳統(tǒng)企業(yè)，在前期的招商過(guò)程中無(wú)疑會(huì)遇到一定的障礙。進(jìn)軍物流地產(chǎn)的企業(yè)必須要引進(jìn)先進(jìn)的管理模式，開拓新的商業(yè)模式，以自身已有的某方面優(yōu)勢(shì)或未來(lái)可以獲取的優(yōu)勢(shì)為紐帶進(jìn)行延伸，打造自身特色，為進(jìn)駐企業(yè)提供更有效的增值服務(wù)，這樣才能提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力，避免陷入同質(zhì)化的激烈競(jìng)爭(zhēng)。

　　總之，隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和電商的崛起，物流地產(chǎn)的發(fā)展前景十分廣闊。然而，由于物流行業(yè)自身的一些獨(dú)有特點(diǎn)，使得物流地產(chǎn)投資規(guī)模較高、回報(bào)周期較長(zhǎng)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更激烈，因此企業(yè)在搶灘進(jìn)入物流地產(chǎn)的同時(shí)，必須做好長(zhǎng)期規(guī)劃和整體考慮，避免風(fēng)險(xiǎn)。

　　（國(guó)家信息中心信息資源開發(fā)部高聚輝  本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)。）