昨日，DTZ戴德梁行發布去年樓市發展報告。受供不應求驅動，去年深圳市甲級寫字樓月租上漲至235.6元/平方米，漲幅高達20.7%。金融類企業在甲級寫字樓新增需求中占比超過七成，前海因素成為租金上漲的主要動力。

　　前海成推動租金上漲動力

　　2014年租賃市場新增供應寥寥，尾盤物業的逐步消化令全市甲級寫字樓空置率由2013年底的8.3%持續下降至去年末的4.4%，成交量同比小幅下降5.1%至1.6萬平方米。

　　從需求的行業分布來看，保險、基金、證券為主的金融機構和會計師、律師事務所為主的高端服務機構表現較為活躍。結合深圳新近入市的甲級寫字樓客戶構成來看，受國內經濟增速放緩的影響，外資企業擴張繼續保持謹慎步伐；與之相反，伴隨自身的發展壯大及盈利水平的提高，內資企業對甲級寫字樓租金承受能力有所增強。在近兩年入市的甲級寫字樓客戶中，內資公司數量占比達到79%；若按占用面積計算，這一比例則高達82%。

　　關于需求活躍的原因，DTZ戴德梁行深圳寫字樓部董事羅進良認為前海因素不可小視，成為助推寫字樓租金上漲的重要動力。

　　在改革創新及深港合作深化的背景下，前海發展勢頭迅猛——截至目前，前海企業注冊數量已突破1.3萬家，其中，金融類企業超過1萬家，占比約六成。前海的發展不僅為深圳經濟注入新的動力，同時也為甲級寫字樓市場帶來大量需求。但由于前海目前仍處于大規模建設階段，辦公空間缺乏，多數前海注冊企業的物業需求轉移至成熟商務區，目前福田CBD、蔡屋圍、車公廟、南山商業文化中心等商務區均分布了大量前海注冊企業，涉及股權投資、商業保理、資產管理、供應鏈管理等行業。

　　研發辦公物業月租年漲一成

　　2009年至今，深圳市出臺了一系列新興產業發展規劃，包括六大戰略性新興產業、三大未來產業以及2014年出臺的關于節能環保、機器人、可穿戴設備和智能裝備產業等相關產業規劃，深圳產業結構升級的步伐明顯加快。與此同時，深圳國家自主創新示范區的獲批更對產業升級構成有力支持。

　　受益于政策引導及高附加值產業的快速增長，深圳研發辦公類物業供需持續旺盛，研發辦公物業租金逐年走高。DTZ戴德梁行跟蹤數據顯示，深圳中心城區研發辦公物業月租已由2009年的51.0元/平方米，上升至2014年84.5元/平方米，年均增長率達到10.6%。伴隨2015年大沙河創新走廊內眾多研發類項目的相繼建成，中心城區也將迎來研發物業的集中供應期，這將緩解中心城區研發辦公物業緊缺的局面，同時集中供應也將令市場承壓。

　　外圍區域研發物業市場近年來也得到了較好發展——研發辦公物業租金由2009年的25.5元/平方米上升至2014年的39.3元/平方米，年均增長率達到9.5%。在中心區域研發物業相對緊缺的背景之下，高端產業紛紛加大在外圍區域的布局力度，寶安、光明、寶龍、觀瀾、坪山等區域均規劃建設了大量新興產業園；與此同時，一批老舊廠房也被改造成研發物業。

　　DTZ戴德梁行預計，未來外圍區域亦將出現較大體量的研發物業新增供應，其中龍坂片區因涵蓋星河雅寶、天安云谷、寶能中林科技園等大體量項目，將受到市場更多的關注。短期來看，由于外圍區域產業集聚仍需培育，純研發辦公物業需求仍有待提升，而融合輕生產制造和辦公的混合類物業則較為搶手。

　　“高端金融總部”異軍突起

　　“今年，在福田CBD深交所附近區域，將崛起高端金融總部聚集區，這將是2015年寫字樓市場的新趨勢。”羅進良表示，該區域金融產業匯聚，得天獨厚，是深圳金融業密度最高的區域，大量總部寫字樓落成后，除自用外，其主要面對客戶群為產業鏈相關及上下游客戶，具備較高的客戶門檻。與傳統寫字樓在租金、客戶結構、形象和運營策略上，將逐步出現更明顯的差異。

　　2015年福田區將迎來供應高峰期，供應量預計超過72萬平方米，但因其中超過半數的辦公面積為總部物業，可供出租的辦公面積有限，對市場影響料將低于預期。同時由于市場需求旺盛，即將入伙的物業預租率較高，中心城區租金有望保持堅挺。

　　南山后海片區也將有24萬平方米的寫字樓物業投入市場，或將對深圳甲級寫字樓市場格局帶來影響，但由于商務氛圍有待培育，或將面臨一定的招租壓力。中長期來看，福田、后海、前海等片區持續大量的寫字樓供應料將加劇市場競爭，租金將面臨考驗。