2015年新房供應(yīng)受去年開發(fā)商因市場壓力采取“捂盤”措施影響，樓市庫存積重難還。今年新房供應(yīng)總量為1024萬㎡，是2014年銷售總量的2.5倍。根據(jù)深圳中原研究數(shù)據(jù)得知，2014年全年成交量為403萬㎡，較20143年下降了8%。

　　2014年初的供應(yīng)預(yù)測顯示，接近100個新建項目將于今年進(jìn)入銷售階段，總供應(yīng)量達(dá)800萬㎡，而最終取得預(yù)售證的住宅面積低于7成，入市銷售的面積更是不足5成，未如期入市的項目達(dá)30多個，都將延遲到2015年甚至2016年，未來的壓力將更大。

　　8月之前市場情緒持續(xù)低迷，開發(fā)商推盤阻力巨大，前8月月均推盤量僅18.7萬㎡，不足去年月均水平的一半。傳統(tǒng)金九銀十成了開發(fā)商釋放庫存壓力的最佳時機(jī)，隨后央行930新政扭轉(zhuǎn)了局面，市場開始回暖；11月21日降息再添一把火，令開發(fā)商興奮不已，新盤接踵入市，11月推盤量達(dá)98.6萬㎡，創(chuàng)下了2008年至今的最高記錄。

　　龍華推盤量為43萬㎡同比降49%龍崗供應(yīng)回落

　　龍華今年上半年基本無新項目開盤，下半年則迎來了華業(yè)玫瑰四季、中海錦城等5個項目集中入市，全年推盤量為43萬㎡，同比下降49%。今年入市的項目有4個集中在4號線沿線，龍華街道和民治街道是供應(yīng)的主力，另外1個位于觀瀾。今年供應(yīng)下降僅僅是短期現(xiàn)象，目前該區(qū)在建項目眾多，未來還將是全市的熱點(diǎn)所在。

　　龍崗全年推售面積為156萬㎡，同比下降17%，連續(xù)多年的高速開發(fā)深度挖掘了龍崗的客戶和土地潛力。中心城附近新盤林立，且同質(zhì)化嚴(yán)重，去化艱難，今年龍崗供應(yīng)量下降正是開發(fā)商對區(qū)域抉擇的結(jié)果。

　　羅湖推盤量為17萬㎡，除少量尾盤加推外，還有華潤銀湖藍(lán)山、天璽1號等5個全新的項目入市，供應(yīng)量同比上升32%。在科技園、前海和西麗的拉動下，南山供應(yīng)量繼續(xù)小幅上升。

　　龍崗在全市新房市場的霸主位置難以撼動，在各片區(qū)排行中繼續(xù)囊括前三甲。龍崗中心城近5年一直都是全市新房市場的龍頭，但是由于開發(fā)已經(jīng)趨于飽和，區(qū)域供應(yīng)面積較去年下降了18萬㎡。坂田在佳兆業(yè)城市廣場、信義嘉御山的基礎(chǔ)上又新增了尚水天成、星河World銀湖谷等5個舊改項目，今年總推售量達(dá)36萬㎡，僅次于坪山。

　　坪山、光明、和西麗是今年新興的片區(qū)，坪山新增了招商花園城、京基御景印象等5個項目，供應(yīng)量達(dá)36.5萬㎡，排名第二。光明和西麗分別新增了3個和4個新盤，供應(yīng)量分別為19萬㎡和17萬㎡。科技園迎來華潤城、紅樹別院等3個舊改項目入市，供應(yīng)量也突飛猛進(jìn)，其中華潤城項目總建面達(dá)280萬㎡，在接下來兩年將帶動整個區(qū)域騰飛。

　　前三季度持續(xù)低迷第四季度絕地反擊

　　央行930新政出臺之前，客戶觀望情緒濃厚，市場交投低迷，二季度后雖然有部分項目開始讓價，但是幅度并不足以刺激客戶入市，反而加重了繼續(xù)降價的預(yù)期，9月之前月均成交量僅有25萬㎡，較2013年的月均成交量下降了32%。后期央行新政和降息連續(xù)刺激樓市，成交量不斷刷新記錄，12月成交面積創(chuàng)2008年以來的最高水平。2014年全年成交量為403萬㎡，較2013年下降了8%，處于歷史中等水平。

　　改善需求促關(guān)內(nèi)上升福田掉鏈子

　　由于前三季度降價預(yù)期升溫，對價格敏感度最高的剛需客戶普遍觀望，主打剛需產(chǎn)品的原關(guān)外區(qū)域受到重創(chuàng)，至第四季度才開始大幅反彈，最終寶安和龍崗全年總成交量同比小幅上升。其中龍華因供應(yīng)緊缺降幅最大，全年成交僅42萬㎡，同比縮水近6成。

　　第四季度二套首付降低有效提振了改善型需求，以南山為主的原關(guān)內(nèi)區(qū)域成交明顯回溫；同時由于供應(yīng)量得到保障，南山全年成交量達(dá)36萬㎡，同比大增47%。羅湖和鹽田成交量分別為13.4萬㎡和4.5萬㎡，上升了62%和38%。

　　福田全年成交下降主要是受供應(yīng)影響，今年該區(qū)入市的項目雖然達(dá)到了5個，但是品質(zhì)都不高，棲棠映山、綠景虹灣等在項目自身品質(zhì)、周邊環(huán)境、定價方面問題過多，成交普遍不理想，導(dǎo)致整個區(qū)域成交量大幅下滑47%。

　　去年坂田是市場的焦點(diǎn)，而今年片區(qū)舊改以坂田為基點(diǎn)向東延伸，催熱了布吉片區(qū)。布吉年內(nèi)入市的尚水天成和萬科麓城二期開盤都取得了熱銷，區(qū)域成交量接近45萬㎡。關(guān)內(nèi)待開發(fā)宅地日漸稀少，舊改以及拓展關(guān)外區(qū)域成為趨勢，西麗、坪山和平湖等區(qū)域成為這一輪浪潮的先導(dǎo)，成交量在今年都取得明顯的突破，尤其是坪山，一舉躍居前五。

　　前海效應(yīng)自南向北帶動寶安各區(qū)聯(lián)動，繼寶安中心區(qū)之后，西鄉(xiāng)在今年受益最多，成交量達(dá)39萬㎡。11月龍光地產(chǎn)以46.8億元競得白石龍地塊的舉動再次將大眾的視線引向龍華，隨后中海錦城的入市更是把龍華推上了風(fēng)口浪尖。作為福田后花園，龍華的前景可謂一片光明，目前新建住宅正在填充整個區(qū)域，商業(yè)配套快速興起，為區(qū)域增添了不少吸引力。