中國(guó)正悄然調(diào)整應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)熱的中期策略：中國(guó)政府正在將其房地產(chǎn)市場(chǎng)緊縮措施的重心由打擊投機(jī)性需求轉(zhuǎn)向加快公共租賃住房的供應(yīng)。

　　與此同時(shí)，靠土地作為融資平臺(tái)抵押品的好日子一去不返了。厘清地方政府融資平臺(tái)，為去年應(yīng)對(duì)金融危機(jī)而采取的信貸擴(kuò)張政策所帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)尋求判斷依據(jù)，同時(shí)也為下一步如何讓地方政府減少對(duì)土地收入的依賴并燃起開發(fā)保障性住房的動(dòng)力尋求辦法。

　　由此，我們可以斷言，現(xiàn)在的政策布局都在為即將到來(lái)的雙軌制做準(zhǔn)備。

　　政策轉(zhuǎn)向

　　6月12日，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)公開表示，應(yīng)加快發(fā)展公共租賃住房建設(shè)，適應(yīng)群眾的基本住房需求。李克強(qiáng)稱，發(fā)展公共租賃住房將解決城市低收入家庭住房問(wèn)題，這不僅有利于遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，還有利于調(diào)節(jié)收入分配、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

　　就在李克強(qiáng)發(fā)表關(guān)于發(fā)展公共租賃住房言論的第二天就有更實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。6月13日，連續(xù)兩個(gè)重磅政策出臺(tái)：包括住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部和中國(guó)央行在內(nèi)的7個(gè)政府部門共同發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》(下稱《指導(dǎo)意見(jiàn)》);當(dāng)日，國(guó)務(wù)院頒布了《地方政府融資平臺(tái)的相關(guān)管理規(guī)定》(下稱《管理規(guī)定》)。

　　特別值得注意的是，該《指導(dǎo)意見(jiàn)》要求各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及需求情況制定發(fā)展公共租賃住房的年度計(jì)劃，要求地方政府制定的發(fā)展計(jì)劃中應(yīng)當(dāng)包括土地、財(cái)稅以及金融等支持政策，以協(xié)助公共租賃住房的建設(shè)工作。這就意味著政策性住房可以作為一條地方政府的融資渠道，中央政府期望改變過(guò)去地方政府賣地為生的現(xiàn)狀。

　　在央行貨幣政策委員會(huì)委員、清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵看來(lái)，沒(méi)有為地方政府提供一個(gè)新的融資渠道，短期的調(diào)控政策是難以持續(xù)下去的，一旦房?jī)r(jià)跌下去以后，地方政府又會(huì)像以前那樣開始以賣地為生。

　　為地方政府找到新的融資渠道，顯然需要政策的指引和支持。“要允許并鼓勵(lì)地方政府通過(guò)對(duì)政策性住房的抵押來(lái)發(fā)地方債，以政策性住房未來(lái)所獲得的租金為后盾，既解決類地方政府融資的燃眉之急，也可以讓地方政府不再急于出讓土地獲得資金，建立地方政府開發(fā)政策性住房的動(dòng)力。”李稻葵說(shuō)。

　　《指導(dǎo)意見(jiàn)》和《管理規(guī)定》顯然是一套政策，相互關(guān)聯(lián)�！豆芾硪�(guī)定》是中國(guó)政府為清理地方政府融資平臺(tái)而進(jìn)行的努力之一，此類融資平臺(tái)已導(dǎo)致地方政府債務(wù)急劇膨脹。分析人士指出，這是在為去年應(yīng)對(duì)金融危機(jī)而采取的信貸擴(kuò)張政策所帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)尋求判斷依據(jù)，同時(shí)也為下一步如何讓地方政府減少對(duì)土地收入的依賴并燃起開發(fā)保障性住房的動(dòng)力尋求辦法。

　　其實(shí)在副總理的言論到連續(xù)的兩項(xiàng)重磅政策之前，便可以稀看到政策思路的轉(zhuǎn)變。6月7日，中國(guó)人民銀行在2009年年度報(bào)告中承諾將促進(jìn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)“健康發(fā)展”，同時(shí)敦促銀行繼續(xù)微調(diào)其房貸政策，遏制投機(jī)性購(gòu)房。也就是說(shuō)，在4月中旬推出的政策過(guò)后，政府不太可能推出新的、甚至是更嚴(yán)厲的樓市緊縮措施，而是更加關(guān)注于地方和微觀層面的實(shí)施。

　　另外，目前官方也沒(méi)有發(fā)表“房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”一類的措辭。在早前的政府聲明中，這樣的措辭層出不窮，最終體現(xiàn)為4月中旬的緊縮政策。相反，政府更加青睞的戰(zhàn)術(shù)，似乎是在全國(guó)城鎮(zhèn)化緩慢進(jìn)行之際，大力增加便宜公共住房的供應(yīng)，以滿足農(nóng)民工等低收入人群的需要。

　　6月的第一周的一個(gè)跡象就很明顯地反映了這種政策思路的轉(zhuǎn)變。當(dāng)時(shí)，上海市政府沒(méi)有推出熱論中的房產(chǎn)稅試點(diǎn)項(xiàng)目。相反，作為當(dāng)?shù)匕姹镜恼{(diào)控措施，上海市政府公布了一份大幅度擴(kuò)大補(bǔ)貼住房覆蓋面的草案。

　　之前，人們一直以為上海將被選為某種形式的房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市之一。“上海高端房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作在中國(guó)最為瘋狂，在這樣一個(gè)城市，官方?jīng)]有對(duì)瘋漲的豪宅價(jià)格有過(guò)評(píng)價(jià)，也閉口不談房產(chǎn)稅，而是支持?jǐn)U大補(bǔ)貼住房的覆蓋面，是很能說(shuō)明問(wèn)題的。”上海銀監(jiān)會(huì)一位政策觀察人士指出。在全球經(jīng)濟(jì)氣候仍舊陰晴不定的情況下，不動(dòng)用財(cái)政政策工具也有充分的理由。

　　市場(chǎng)的疑問(wèn)在于，為什么這么晚才把公共住房提升到一個(gè)對(duì)于冷卻房地產(chǎn)市場(chǎng)同時(shí)遏制通貨膨脹至關(guān)重要的地位。以房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎為過(guò)去，地方政府極不情愿放棄依靠出賣土地、征收房產(chǎn)交易稅獲得的穩(wěn)定利益。而現(xiàn)在，中央政府意識(shí)到熱錢、廉價(jià)資金、投機(jī)這樣的短期行為并不可怕，利益沖突才是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“健康發(fā)展”的長(zhǎng)遠(yuǎn)阻礙。

　　土地財(cái)政與地方政府融資之變

　　如果用一段話來(lái)闡述土地財(cái)政與地方政府融資、房?jī)r(jià)之間的關(guān)系可以這樣表述：地方融資平臺(tái)貸款嚴(yán)重依賴土地收入，他們不僅直接從土地出售中獲得收入，而且地方融資平臺(tái)(城投公司)還以土地作為抵押，獲得銀行貸款。過(guò)去幾年交投活躍的土地市場(chǎng)帶來(lái)了土地價(jià)格節(jié)節(jié)攀高，使得地方投資平臺(tái)有豐厚的收入得以興修大量基礎(chǔ)設(shè)施，從而有力的推動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，當(dāng)然也推動(dòng)了房?jī)r(jià)的暴漲，這帶來(lái)了后遺癥還包括巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　不過(guò)現(xiàn)在，靠土地作為融資平臺(tái)抵押品的好日子一去不返了。根據(jù)最新頒布的《地方政府融資平臺(tái)的相關(guān)管理規(guī)定》，6月30日，是銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)自查清理地方政府融資平臺(tái)的截止日，該平臺(tái)的規(guī)模和風(fēng)險(xiǎn)到底有多大將不再是個(gè)謎。

　　“不管問(wèn)題有多嚴(yán)重，就是用車拖也要拖過(guò)來(lái)。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇如是轉(zhuǎn)述決策當(dāng)局有關(guān)高層的表態(tài)。毋庸置疑，地方融資平臺(tái)與房地產(chǎn)泡沫等操作性風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)成為懸在銀行業(yè)頭上的兩把利劍，是銀監(jiān)會(huì)今年的工作重點(diǎn)。在推動(dòng)了去年高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，也構(gòu)成了中國(guó)當(dāng)下系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的病灶。

　　國(guó)內(nèi)分析人士普遍認(rèn)為部分城市土地出讓收入占地方政府總收入的比重達(dá)到30%-50%。國(guó)金證券報(bào)告顯示，地方融資平臺(tái)貸款嚴(yán)重依賴土地收入，而不是自身項(xiàng)目的現(xiàn)金流。在統(tǒng)計(jì)的地方融資平臺(tái)的余額中，大概有75%與土地掛鉤，剩下的25%僅僅靠地方財(cái)政支撐。根據(jù)中國(guó)社科院的調(diào)研顯示，全國(guó)數(shù)千家地方融資平臺(tái)公司中僅有10%左右是以項(xiàng)目現(xiàn)金流作為第一還款來(lái)源的，大部分依靠的是配套土地的出讓收入來(lái)歸還銀行的利息。

　　2009年對(duì)大多數(shù)地方政府來(lái)說(shuō)是收獲頗豐的一年。根據(jù)國(guó)土資源部發(fā)布的據(jù)，2009年全國(guó)土地出讓收入為1.59萬(wàn)億元，占GDP的比重高達(dá)4.7%，大多由市級(jí)政府及其所屬的城市投資平臺(tái)獲得。2009年的土地出讓收入是2008年的兩倍多，相當(dāng)于2009年GDP規(guī)模的3%。

　　監(jiān)管層數(shù)據(jù)顯示，地方融資平臺(tái)的貸款債務(wù)與地方政府財(cái)力對(duì)比，債務(wù)率達(dá)到了97.8%，部分城市地方融資平臺(tái)的貸款債務(wù)率甚至超過(guò)了200%。這個(gè)數(shù)據(jù)可能帶來(lái)的后果是，一旦配套土地的開發(fā)收入下降，地方融資平臺(tái)的資金鏈緊張，尤其是許多地方融資平臺(tái)公司向銀行出具的地方政府還款承諾函也很難兌現(xiàn)，銀行體系內(nèi)將迅速積聚出一個(gè)龐大的壞賬“堰塞湖”。這帶來(lái)的巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)才是真正令人擔(dān)憂的，國(guó)際金融服務(wù)集團(tuán)董事局主席、中國(guó)金融研究院院長(zhǎng)何世紅此間表示，地方債務(wù)危局已經(jīng)威脅到了經(jīng)濟(jì)全局的穩(wěn)定，對(duì)地方政府投融資平臺(tái)的治理已成為當(dāng)務(wù)之急。

　　渣打銀行大中華區(qū)研究主管王志浩表示了他的另一層擔(dān)憂：“2009年底，全國(guó)范圍內(nèi)政府投資平臺(tái)的數(shù)量至少達(dá)到了8220個(gè)，無(wú)人真正知道他們這些投資項(xiàng)目中有多少會(huì)產(chǎn)生利潤(rùn)，地方政府出讓土地是否都能真正拿到資金?而目前土地收入下降的這種局面超過(guò)一年，估計(jì)很多城市的財(cái)政狀況會(huì)陷入緊張，在城市融資平臺(tái)需要救援的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)再度勃發(fā)。”

　　銀監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至2009年末，地方融資平臺(tái)貸款余額為7.38萬(wàn)億，如果貸款利率提升27個(gè)基點(diǎn)，多支付的利息約200億元。一方面加息預(yù)期將增加地方融資平臺(tái)的成本支出，另一方面，從4月份開始的房地產(chǎn)調(diào)控新政，也在制約著地方政府的財(cái)政收入。地方政府融資平臺(tái)處于雙面被夾擊的困境。

　　7.38萬(wàn)億元地方融資平臺(tái)的債務(wù)，什么概念?占2009年GDP總值近20%——相當(dāng)于中央財(cái)政未償債務(wù)的規(guī)模，是地方政府2009年稅收收入和非稅收入(不包括土地出讓收入)總和的兩倍。

　　以2009年的土地銷售收入來(lái)償還這7.38萬(wàn)億元債務(wù)，需要6年時(shí)間，以2008年的土地銷售收入來(lái)償還，需要13年時(shí)間，而且這還不包括債務(wù)利息。以上估算同時(shí)假定未來(lái)的土地出讓收入將用于償還當(dāng)期債務(wù)。這意味著地方政府將不會(huì)有多余的資金用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推進(jìn)城市化所需資金如何獲得?

　　這個(gè)時(shí)候，為地方政府尋求新的融資渠道顯得尤為迫切。李稻葵在今年兩會(huì)上給地方政府開辟一個(gè)融資渠道的提案可能是未來(lái)的方向。

　　“允許并鼓勵(lì)地方政府通過(guò)對(duì)政策性住房的抵押來(lái)發(fā)地方債去資本市場(chǎng)進(jìn)行融資，以政策性住房未來(lái)所獲得的租金為后盾作為償債手段。”在李稻葵看來(lái)，但是這種以出租為主、面向中等收入家庭的政策性住房，能夠提供非常好的財(cái)政回報(bào)。此外，“老百姓有更多的人有房子住了，不管是政策性住房還是商品房要開發(fā)商，投資會(huì)上去，產(chǎn)業(yè)鏈上下游都將得到拉動(dòng)。裝修材料、家具、電器的消費(fèi)也會(huì)上去，而不是現(xiàn)在這樣買了房子空著里面什么也沒(méi)有，這是虛假的泡沫性貢獻(xiàn)。我相信這對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)會(huì)更加實(shí)在。”

　　保障軌的前世今生

　　2007年11月，溫家寶總理站在新加坡建屋發(fā)展局大廈三十二層，遠(yuǎn)眺組屋區(qū)，深受啟發(fā)。這種學(xué)習(xí)也催生了“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部”的誕生，這也被認(rèn)為是政府重新介入居民基本住房保障領(lǐng)域的一個(gè)重大舉措。首任住建部部長(zhǎng)姜偉新不止一次地強(qiáng)調(diào)：“保障房和商品房是住房制度的兩條腿，缺一不可。”

　　毫無(wú)疑問(wèn)，中國(guó)房改的核心文件是1998年的23號(hào)文件，而23號(hào)文件的核心除了強(qiáng)調(diào)要取消福利分房制度之外，還要建立相應(yīng)的住房供應(yīng)體系，用廉租房等方式對(duì)低收入和住房困難家庭給以保障。就是按不同收入標(biāo)準(zhǔn)分別由市場(chǎng)化方式、政府補(bǔ)貼的方式和政府保障的方式分別解決住房問(wèn)題，并且在取消福利分房的過(guò)度期間用經(jīng)濟(jì)適用住房的磚頭補(bǔ)貼和房?jī)r(jià)高于四倍工資時(shí)的工資補(bǔ)貼方式實(shí)行雙軌制。

　　到了2003年的建設(shè)部起草了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(簡(jiǎn)稱18號(hào)文)，雖然強(qiáng)調(diào)了這三種供應(yīng)體系的關(guān)系，尤其是逐步向市場(chǎng)化過(guò)渡中擴(kuò)大了應(yīng)用市場(chǎng)化方式解決住房問(wèn)題的收入人群，強(qiáng)調(diào)了應(yīng)配套的相應(yīng)制度改革和保障制度的建立。但與此同時(shí)，18號(hào)文也開始把房地產(chǎn)業(yè)作為“促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展”的“國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。

　　此外，18號(hào)文還把1998年房改時(shí)提出的“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”修正為讓“多數(shù)家庭購(gòu)買或承租普通商品住房”，要“增加普通商品住房供應(yīng)，提高其在市場(chǎng)供應(yīng)中的比例”。當(dāng)時(shí)，房地產(chǎn)商們聞聽18號(hào)文內(nèi)容后欣喜若狂、彈冠相慶。

　　正是從18號(hào)文起，住房的公共產(chǎn)品特性被削弱，中國(guó)房地產(chǎn)開始了瘋狂的市場(chǎng)化之旅，房?jī)r(jià)開始飛速上漲，開發(fā)商憑借對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房開發(fā)和建房土地使用權(quán)的雙重壟斷，迅速成為一個(gè)暴富的群體。土地和房屋的商品化，令大量國(guó)有和民營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)拔地而起成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的主流，這個(gè)行業(yè)的財(cái)富集中度達(dá)到了令人吃驚的地步。

　　“總結(jié)這兩個(gè)文件，共同點(diǎn)是都提到了保障性住房的建設(shè)，但是各級(jí)政府只注重了這兩個(gè)文件中的市場(chǎng)化部分，而忽略了補(bǔ)貼，特別是廉租房保障體系的建立。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)表示。

　　2003年之后，保障性住房停頓，但經(jīng)過(guò)幾年的房?jī)r(jià)飛漲，保障性住房作為一項(xiàng)民生工程，其重要性又凸現(xiàn)出來(lái)，并成為商品房之外的一項(xiàng)“救濟(jì)措施”。

　　時(shí)至2007年8月1日，在6月的“國(guó)六條”之后，國(guó)務(wù)院通過(guò)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(即24號(hào)文)，要求加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。

　　越調(diào)越高的房?jī)r(jià)使“國(guó)六條”及其細(xì)則“90/70”政策備受質(zhì)疑。24號(hào)文出臺(tái)后，任志強(qiáng)以勝利者的口氣在自己的博客里寫道：“終于‘人民公敵’的主張變成了政府文件中的措施，政府開始下定決心為低收入家庭解決住房問(wèn)題買單了。”在任志強(qiáng)看來(lái)：“窮人哭著喊著非要說(shuō)降低(商品)房?jī)r(jià)，再低他也買不起!他必須要靠政府的補(bǔ)貼才能買，這是很簡(jiǎn)單的道理。”

　　怎樣回到1998

　　但看上去星火燎原的保障房建設(shè)，實(shí)際狀況卻如“蝸牛”爬行。

　　盡管從2007年開始，在政府思路和政績(jī)考核越來(lái)越傾向于更大比重加強(qiáng)保障住房。但時(shí)至今日，在全國(guó)范圍內(nèi)，保障性住房同樣是口號(hào)大于實(shí)際。2009年國(guó)家下達(dá)的保障性住房建設(shè)計(jì)劃，全國(guó)共需投入1676億元，其中，中央投入493億元，占29.4%;地方配套1183億元，占70.6%。但2009年10月28日全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)發(fā)布調(diào)研報(bào)告卻指出，2009年全國(guó)保障性住房建設(shè)進(jìn)度緩慢，截至8月底，地方保障性住房建設(shè)完成投資394.9億元，完成率僅為23.6%。目前在全國(guó)城鎮(zhèn)的低保家庭中，各級(jí)政府已通過(guò)各種方式緩解住房困難的僅占7%左右;而在全國(guó)已開展廉租住房的城市，其覆蓋面僅在1%左右。

　　即便如此，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在2009年度全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上總結(jié)：“是保障性住房投資最多、建設(shè)規(guī)模最大的一年。”

　　究其原因要追溯到1994年分稅制改革之后，地方財(cái)政約束變硬，出現(xiàn)財(cái)權(quán)向上集中、事權(quán)向下集中的現(xiàn)象，這使地方政府急于開辟財(cái)政收入來(lái)源。

　　1998年的房改將存量住房大規(guī)模向市場(chǎng)釋放，房地產(chǎn)交易空前活躍，這使地方政府競(jìng)相賣地“經(jīng)營(yíng)城市”成為可能。

　　“發(fā)達(dá)地區(qū)的地方財(cái)政成為名副其實(shí)的土地財(cái)政。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心農(nóng)村部研究員劉守英2005年在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，“一些地區(qū)土地直接稅收及由城市擴(kuò)張帶來(lái)的間接稅收就占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%，而土地出讓金凈收入占預(yù)算外收入的60%左右。”在這場(chǎng)土地盛宴中，商品住房因能給地方政府帶來(lái)可觀的收益，而得到市長(zhǎng)們的追捧。

　　關(guān)于雙軌制的討論，更多的拷問(wèn)的聲音集中在“這是倒退，是要回到以前的福利分房時(shí)代。”

　　“雙軌制的核心是商品房歸市場(chǎng)，政策房歸政府，兩個(gè)軌道并行，并非是回到以前福利分房的時(shí)代。”李稻葵告訴記者。

　　浸淫房地產(chǎn)市場(chǎng)30年的北京房協(xié)委員蔡金水明確告訴記者，“房改是必要的，但1998年的房改政策到后期已經(jīng)明顯走偏，甚至完全背離初衷。”在蔡金水看來(lái)，爭(zhēng)論在于房改越到后來(lái)，已經(jīng)由1998年之前的完全政府保障走向了另一個(gè)極端，那就是“過(guò)度或完全市場(chǎng)化”。

　　在任志強(qiáng)看來(lái)，全社會(huì)都擁護(hù)加大保障性住房的建設(shè)，全世界都要求政府必須保障公民的居住權(quán)利，但首先要解決的是明確保障的對(duì)象和明確保障的方法。而不是滿足大量借用保障性住房政策的名義而實(shí)現(xiàn)收入再分配的利益集團(tuán)的欲望。尤其是應(yīng)用立法的方式強(qiáng)制納入各級(jí)人大監(jiān)督的預(yù)算，將土地收益的合理比例部分投入于保障性住房的建設(shè)中。發(fā)達(dá)的城市盡管房?jī)r(jià)已高，但并不缺少建設(shè)保障性住房的資金，中央的補(bǔ)貼資金應(yīng)明確的向非發(fā)達(dá)城市轉(zhuǎn)移，恰恰不是向房?jī)r(jià)高的地區(qū)轉(zhuǎn)移。而保障性住房的問(wèn)責(zé)也恰恰不是上下級(jí)的關(guān)系，而應(yīng)該是社會(huì)公開監(jiān)督的、人大代表問(wèn)責(zé)的關(guān)系。

　　理想雙軌制和重構(gòu)房地產(chǎn)格局

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁小民給企業(yè)家們講課，他在黑板上寫的第一條是：產(chǎn)權(quán)明晰;第二條才是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。他認(rèn)為：產(chǎn)權(quán)不明晰，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)無(wú)從談起。

　　在中國(guó)的住房運(yùn)動(dòng)中，一直面臨臨著這樣的尷尬局面：土地、住房是在公有制的基礎(chǔ)上運(yùn)行和建造的;政策每宏觀調(diào)控一次房?jī)r(jià)就上漲一次，其實(shí)道理很簡(jiǎn)單，宏觀調(diào)控一次，準(zhǔn)入門檻就高一點(diǎn)，成本就增大一些，最后都用市場(chǎng)化的方式由住房者個(gè)體買單。

　　“住在中國(guó)的成本有很大一部分是制度性成本。”耶魯大學(xué)金融學(xué)教授陳志武的觀點(diǎn)是：在一個(gè)完全市場(chǎng)上，萬(wàn)事萬(wàn)物都可以金融化和證券化，從而充分參與流通。證券化是財(cái)富交流和變現(xiàn)的最好手段。但以國(guó)家主義為基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)學(xué)手段無(wú)法完成這種切換。因此在一個(gè)不完全的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，中國(guó)人的住房就變成了一個(gè)暫住70年的夢(mèng)。

　　在摒棄一些諸如“福利分房”等不利因素之后的雙軌制的必要性已不需要過(guò)多闡述。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康描述了理想狀態(tài)下的雙軌制：從基本邏輯上講，政府只要管好保障性住房，商品房的價(jià)格多高其實(shí)都沒(méi)有關(guān)系，是由市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)的問(wèn)題，是高收入階層在市場(chǎng)環(huán)境中自己解決怎么花錢的問(wèn)題。在這個(gè)層面，政府要管的只是市場(chǎng)規(guī)則、公平競(jìng)爭(zhēng)和稅收。征收稅金也在很大程度上是為了施加必要的再分配調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán):高收入者納的稅進(jìn)了國(guó)庫(kù)以后，財(cái)政做轉(zhuǎn)移支付，更多地支持托底的廉租房和適租房建設(shè)，扶助低收入階層，從這個(gè)角度講，政府在托好低端保障、安居房的底的同時(shí)，本應(yīng)該樂(lè)見(jiàn)高端交易者隨行就市，房?jī)r(jià)越高，稅越多，對(duì)整個(gè)社會(huì)再分配中籌得扶助低端的財(cái)力越有利。 向商品房市場(chǎng)征收的房產(chǎn)稅用來(lái)補(bǔ)貼政策性住房市場(chǎng)，政府主導(dǎo)建設(shè)政策性住房。

　　“我國(guó)從來(lái)的政策制定和政策效應(yīng)發(fā)揮作用的方式就是鐘擺效應(yīng)，不把一件事做到極端停不下來(lái)的。接下來(lái)，才會(huì)有新的游戲開始。”在萬(wàn)通董事局主席馮侖看來(lái)，過(guò)去這些年，政策選擇的方向一直是在兩個(gè)點(diǎn)上搖擺:一個(gè)點(diǎn)是把住宅定位成一個(gè)具有消費(fèi)和投資雙層功能的一個(gè)特殊商品，之所以定位在這部分，實(shí)際上是要把它作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)引擎和經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè);另一方面，確實(shí)住房具有另一個(gè)極端的特性，它是一個(gè)我們生活基本的需求，也具有一些保障和民生的特質(zhì)。如果是這樣一方面，那么就應(yīng)該是另外一套政策。

　　“所以，政府這五六年就在這兩邊選，經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候就強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)開始好了，房?jī)r(jià)一高，就回到民生這個(gè)特性上這樣的來(lái)回?fù)u擺，與經(jīng)濟(jì)周期的發(fā)展有關(guān)。”馮侖說(shuō)：“地產(chǎn)企業(yè)要以一個(gè)積極的狀態(tài)來(lái)面對(duì)目前的局面。理解政府的一些政策出臺(tái)的背景，也理解轉(zhuǎn)型中的社會(huì)本身就是一個(gè)矛盾，有很多不確定因素。”

　　早在2008年開始，馮侖便已覺(jué)察到未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)格局大變，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨重新劃分，整個(gè)市場(chǎng)將由70%的政策性住房和30%的商品房?jī)刹糠謽?gòu)成。這好比原本統(tǒng)一的市場(chǎng)忽然一分為二了，一半打籃球，一半踢足球。”

　　馮侖分析認(rèn)為，在未來(lái)的三七開市場(chǎng)里，房地產(chǎn)企業(yè)在忙著找位置，購(gòu)房大軍也在忙著找位置，“各就各位”之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將平穩(wěn)發(fā)展。”