中國房地產市場一定程度上已經過熱，出現了一系列令人擔憂的趨勢。然而，與很多人認為中國房地產市場將出現日本式泡沫崩潰的論斷不同，我們認為由于強勁的城市化進程、城市家庭多元化和財產保值增值的需要以及中國家庭較低的債務杠桿率等因素的影響，中國房價仍有上升空間。房市在過去一年中出現了過熱，但不應被看作是一個泡沫——其背后仍然有需求支撐。同時，中國政府手中仍有相當多的政策工具，能夠保證房地產市場的健康發展。

　　房地產市場一些令人擔憂的趨勢

　　第一個令人擔憂的趨勢是在過去的5年中，中國的平均房價上漲迅速，達77%。從我們的樣本來看，中國房價增速在整個亞洲都是令人咋舌的。房價的漲速也超過了城市居民人均可支配收入12個百分點，這引發了住宅市場是否能夠可持續發展的擔憂。同時，盡管各項調控措施魚貫而出，中國70個大中城市平均房價依舊在4月份上漲了12.8%，創下歷史新高——需要指出的是，由于統計方法上的漏洞，官方的房地產價格指數可能低估了房價的實際走勢。

　　第二個令人擔憂的趨勢是房租收益比相對較低。按照一般的估計，中國城市平均房租收益比約為3.55%，比照很多亞洲國家和地區的水平，中國的房租收益比顯得較低，僅高于臺灣和香港地區的水平，甚至低于日本�？紤]到中國的按揭貸款利率約為6%左右，這樣的一個房租收益率對于購房者來說，只能意味著長期的負現金流。與此同時，我們也選取了中國主要城市的樣本來進行分析，研究顯示，其房租收益比與中國平均水平接近，同時，我們也發現，小戶型房屋的房租收益比相對較高。按照這樣的趨勢，中國的房地產投資將顯得更加投機和高風險。

　　第三個令人擔憂的趨勢是中國家庭房屋購買力在逐步惡化。我們一般使用房價收入比來衡量購房負擔。我們的研究顯示，在全國范圍內，房價收入比仍然較為合理。但一線城市的居民負擔能力也急劇惡化，中國一線城市房價收入比幾乎達到12-15倍，而根據國際標準，房價收入比在6-8倍的范圍內較為健康。

　　中國房地產市場發展較為健康

　　盡管目前的房價已經偏高，但從總體上看，中國房地產市場發展仍較為健康。主要衡量因素如下：

　　中國房地產市場仍然是一個新興投資市場。1998年，中國正式取消福利分房制度，掐指算來，中國房地產市場的真正發展也不過12年，而卻在這12年中走過了很多國家花費50年甚至上百年才走完的房地產發展之路。同時，也因為中國房地產市場的發展時間很短，在其發展過程也體現了很多“不成熟”：投資和購買行為不夠理性，政府也仍然在適應和調整自身角色的過程中。

　　房地產投資回報可觀且穩定。在過去的10年中，在各種投資標的中，地產投資表現突出。年平均復合回報率也超過10%，大大超過銀行存款利率。更重要的是，地產投資非常穩定——其年年化投資波動率僅為股市投資的20%左右。

　　中國房地產市場的周期與宏觀經濟周期相符。與很多發達國家相似，中國的房地產周期與宏觀經濟周期有著緊密的關系，這不僅表明中國房地產市場的高速發展有著強勁的基本面支撐，也意味著在中國經濟長期走勢仍然看好的情況下，中國的房地產市場仍然有著相當的潛力。

　　供求基本平衡。從中國房地產市場供求關系來看，在過去的10年中，房地產銷售和投資同步上升。因此，目前的房價上升并非因為供應或者需求缺口造成。由于全球性金融危機，在2007年2008年，中國房地產市場累積了相當數量的存量房，但由于2009年市場將庫存基本消化完畢，目前的市場供求關系相對平衡。從市場表現看，中國的房地產開發商也已經在把握市場供給和需求關系上顯得較為成熟。

　　平均房價仍然較低。盡管中國一線城市的房價在過去數年上漲迅速，但中國的整體房價并不顯得“過高”，中國的平均房價僅為泰國的70%和印度的25% 。這也表明，如果中國的人均收入能夠保持增長，中國的房價仍有上升的空間。

　　上海的案例研究表明，上海豪宅價格與香港和新加坡相比，仍有上升空間。目前，上海的豪宅價格約為香港和新加坡豪宅價格的30-40%。在未來的10年內，上海將成為中國的國際金融中心，更多的高端人才和公司也將逐步移居上海。因此，我們相信未來10年，上海和香港、新加坡的豪宅價格也將逐步接近。同時，隨著上海的城市建設水平和收入水平逐步提高，上海的住宅價格也將向發達地區靠攏。