中央經(jīng)濟工作會議撥開地產(chǎn)未來發(fā)展面紗，二三線城市迎來新機遇已成業(yè)內(nèi)共識

理財周報實習(xí)記者 董蘭蘭/文

“二三線在還歷史的債”

剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議無疑給地產(chǎn)股吃了一顆定心丸，穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)化，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制已經(jīng)定調(diào)。

“很明顯，這個信號也具有調(diào)結(jié)構(gòu)的意義，就是說中國不能一再搞一線城市中心化了，必須要啟動更多的消費點，拉動內(nèi)需。這其實是在還歷史的債，因為過去二十年，都是以犧牲中小城市的代價在發(fā)展中心城市。”上海一大型機構(gòu)分析人士說。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，上述政策轉(zhuǎn)向?qū)�為二三線城市帶來持續(xù)的城市化動力及大量剛性和改善型需求。

從房價的博弈看，看好二三線城市的理由是足夠的，國泰君安地產(chǎn)首席分析師孫建平的意見是：“二三線城市房價上漲速度慢，整體也未達(dá)到前期的高點。需求結(jié)構(gòu)總體表現(xiàn)良好，在城市化進(jìn)展和城際地鐵輕軌建設(shè)提速等有利因素驅(qū)動下房價上漲潛力較大，且為中長期趨勢。”

二三線的突破口在哪里？

“我們必須要看清一點，那就是城鎮(zhèn)化不是手段，不能當(dāng)成目標(biāo)來操作，而只能是經(jīng)濟發(fā)展自然而然的結(jié)果。”東北證券分析師高建說。

“很簡單，哪里經(jīng)濟有新的彈性，哪里就有好的機會”，上述人士說，“具體來說，有兩種可能，一種是一線城市的經(jīng)濟朝外面輻射帶動，一種是有區(qū)域重大振興規(guī)劃，從而提振城市化和購買動能。”

第一種邏輯也就是城市化的進(jìn)一步強化。因而珠三角、長三角、環(huán)渤海和中西部區(qū)域中心的二三線城市值得持續(xù)重點關(guān)注。

若具體以人口遷徙吸引力考量，則有著較強實體經(jīng)濟存量從而帶來較強就業(yè)創(chuàng)造能力和較低的生活成本的城市將成為主要目標(biāo)，理財周報綜合比較，川渝雙城、長沙、武漢、沈陽、寧波、長春、濟南等地有較大升值空間。

而第二種邏輯來源于區(qū)域振興規(guī)劃，目前看最具有潛力的是海南旅游島、環(huán)渤海灣、川渝經(jīng)濟圈和很可能出臺較大扶持力度的新疆板塊。

因此，在上述區(qū)域布局的一線龍頭和二三線地產(chǎn)商均具有新的成長空間。

“中鐵二局是第一受益股”

在一線地產(chǎn)商中，萬科、金地和保利地產(chǎn)是介入二三線最深的地產(chǎn)商。

萬科2009年通過競拍獲得的31塊地中，僅有6塊屬于北京、上海、廣州、深圳四大一線城市，總建筑面積不足110萬平方米，在全部新增土地儲備中，比例不足1/6。萬科的這些新增土地大部分在無錫、佛山、沈陽、青島、廈門、鞍山、重慶、中山和武漢等二三線城市，和萬科的城市經(jīng)濟圈聚焦策略相符，大部分分布在長三角，珠三角以及環(huán)渤海地區(qū)。據(jù)熟悉萬科的相關(guān)人士透露，萬科已經(jīng)準(zhǔn)備進(jìn)入烏魯木齊、貴陽等西部城市。

金地集團(tuán)土地儲備充足，也是較早開始城鎮(zhèn)化路線的房企。據(jù)理財周報記者了解，目前金地的土地儲備將近1300萬平方米，而二三線城市的土地儲備就占60%。2009年，金地在武漢、沈陽、寧波、紹興、佛山、東莞等地都拿到了大量地塊。同樣不能小覷的還有保利，其土地儲備接近3000萬平方米，其中絕大部分集中在二三線中心城市。

金融街在二三線城市也進(jìn)行了開發(fā)，其中金融街在二三線城市的土地儲備超過了70%。

二三線城市本地公司數(shù)量非常多，也魚龍混雜。孫建平認(rèn)為，龍頭應(yīng)具備如下條件：土地儲備具備規(guī)模優(yōu)勢，普遍在400萬平米以上；拿地時間早，地價成本低；項目或者集中分布于某一個經(jīng)濟發(fā)達(dá)區(qū)域或?qū)崿F(xiàn)了全國性布局。

因而，二線城市代表股是信達(dá)地產(chǎn)、蘇寧環(huán)球、臥龍地產(chǎn)、名流置業(yè)、ST 魯置業(yè)、嘉凱城、中南建設(shè)、ST東源(金科集團(tuán))、冠城大通、浙江廣廈等；二三線城市代表股是榮盛發(fā)展；

盈利模式較為獨特，可規(guī)避調(diào)控風(fēng)險的公司被機構(gòu)普遍關(guān)注。如中鐵二局、安徽水利、中國寶安、九龍山等。

長江證券分析師蘇雪晶則認(rèn)為，中鐵二局是中央經(jīng)濟工作獲益的第一股。不但因其一二線聯(lián)動開發(fā)的低成本模式，更因為其在川渝兩地城市化過程中的強勢甚至在某些領(lǐng)域壟斷性的角色。甚至有券商分析未來5年，僅地產(chǎn)業(yè)務(wù)平均每年可貢獻(xiàn)0.3元每股收益。

根據(jù)公開信息統(tǒng)計，中鐵二局現(xiàn)有項目儲備47萬平米，權(quán)益建面344萬平米，可售面積408萬平米，截至2009年9月份累計銷售面積僅81萬平米。開發(fā)項目包括別墅、酒店、中高端住宅、綜合型度假小鎮(zhèn)等，層次豐富。而近8成的項目儲備通過土地一二級聯(lián)動開發(fā)獲取，保障土地低成本。現(xiàn)有項目儲備中有6個項目通過一二級聯(lián)動獲取，一二級聯(lián)動項目建筑面積368萬平米，占所有項目儲備的78%。