以下為任志強(qiáng)精彩發(fā)言實(shí)錄：

　　不是老百姓不想買，宏觀政策決定買不起

　　這問題就有問題。從1998年開始到2005年就是五年的高潮，到2007年掉下來，4萬億出臺(tái)的快了。從2010到2013年中間不是兩年嗎?怎么就是一年?問題就提錯(cuò)了。媒體一般就愛忽悠，說沒超過一年，其實(shí)不是。我們經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行情況是依賴于政府政策的波動(dòng)，政府讓它下去，它就下去，政府想讓它上來，它就上來。所以，這個(gè)周期也決定政府的反映速度。比如前十年那一屆政府，可能反映地快一點(diǎn)，2007年掉下去，4萬億上來了。這屆政府就怕了，又怕出強(qiáng)刺激，又怕出這個(gè)那個(gè)，然后磨磨蹭蹭，拖時(shí)間就長了。然后又開始出臺(tái)政策，然后就降息了。在美國總是大白天高唱，我們的政策老是半夜12點(diǎn)出臺(tái)。

　　中央政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策決定了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的周期。明年如果出臺(tái)政策，沒準(zhǔn)就往上上，反正中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議告訴我們就是不穩(wěn)，所以才叫穩(wěn)中求進(jìn)。要是穩(wěn)，就不告訴你穩(wěn)中求進(jìn)了，告訴你亂七八糟，所以叫穩(wěn)中求進(jìn)。中央刺激來回調(diào)，調(diào)來調(diào)去就是要你穩(wěn)住。穩(wěn)住的意思就是告你這個(gè)周期差不多了，再往下掉就穩(wěn)不住了。

　　現(xiàn)在和世界相比我們中央政府的能力大的多，債務(wù)比例沒有那么高。要和日本比，還有巨大的能力去擴(kuò)大政府財(cái)政赤字。我們的準(zhǔn)備金率全世界最高，所以不能降準(zhǔn)。我們利息不是全世界高，沒有俄羅斯高，但是我們也算是比較高了。12月份中央政府的錢要撥的還有26000多億，還沒發(fā)呢。所以，我們中央政府4萬億的外匯儲(chǔ)備，比俄羅斯強(qiáng)多了，俄羅斯快光了，賣黃金了開始。

　　所以，我們中央政府有無限的權(quán)力，關(guān)鍵他用不用。上一次用了4萬億的強(qiáng)刺激，結(jié)果強(qiáng)刺激變成了一個(gè)敵對(duì)面，誰都不敢說了，好像刺激就變成一個(gè)罪過。于是就只能改個(gè)詞交“微刺激”。“微刺激”就是給病人身上掛個(gè)吊瓶，時(shí)不時(shí)的打點(diǎn)點(diǎn)滴，點(diǎn)什么藥也不知道，什么時(shí)候打也不知道，你就猜吧。為什么我們經(jīng)濟(jì)一直往下掉?4月份投資掉下來了，工業(yè)增加值掉下來了，問題還是讓大家猜，猜猜明年是不是上去。只要政策對(duì)頭，市場沒有剛才說的。不是市場說沒人買房子了，而是說我們的政策不對(duì)頭，造成一個(gè)思維條令。

　　我昨天講的一個(gè)數(shù)字，去年68000億的住房消費(fèi)，不算辦公樓和商城，18000億的個(gè)人消費(fèi)貸款，相當(dāng)于27%的消費(fèi)貸款，今年只有12000億，投資消費(fèi)數(shù)額3000億，比例降到22%了。美國十萬億美元的個(gè)人消費(fèi)信貸，每年消費(fèi)額四千億美元，有幾十倍，我們只占22%。說明還是宏觀政策決定讓老百姓買不起房，不是老百姓不想買。我們的宏觀政策決定這個(gè)命令，所以今年央行，四大行就提高應(yīng)該解決個(gè)人消費(fèi)信貸問題，換句話說就是宏觀政策決定了房地產(chǎn)市場走勢(shì)。

　　政府要真有本事就別降息，該尿就尿

　　我是贊成國家用宏觀手段去調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。我們不能最后讓所有的老百姓認(rèn)為這屆政府上臺(tái)了以后所看到的就是經(jīng)濟(jì)下滑。你們認(rèn)為用“新常態(tài)”能解決，我們沒辦法了，經(jīng)濟(jì)永遠(yuǎn)是下滑了?能這么解釋嗎?為什么不能用，不能用的結(jié)果就是經(jīng)濟(jì)下滑，政策托底的解決就是為了讓經(jīng)濟(jì)不再下滑，過去經(jīng)濟(jì)托底是為了讓經(jīng)濟(jì)往上爬，不是讓它反彈，至少讓它別掉下去，能上就上點(diǎn)，你怎么理解中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，這就是說的話。

　　政府要真有本事不刺激就別降息，你試試看，你有什么本事，憋不住了吧，趕緊上廁所，該尿的時(shí)候就尿。

　　趙勇剛才問我什么是“新常態(tài)”，這個(gè)詞最早是國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任劉世錦提出來的。他提中國從一個(gè)高速增長的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)變成一個(gè)重速增長，或者中高速增長的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，所以加了一個(gè)“新”字。今后的常態(tài)就是降低了增長速度。當(dāng)中國的宏觀經(jīng)濟(jì)速度放慢的時(shí)候，房地產(chǎn)常態(tài)也一定是放慢增長速度。我們把兩個(gè)指標(biāo)老給搞錯(cuò)，一個(gè)指標(biāo)是銷售，從量的情況來看，一個(gè)指標(biāo)是從價(jià)格的情況來看。量的情況，從今年的9月30號(hào)文件出臺(tái)以后，或者從8月份大部分城市取消限購政策以后，已經(jīng)開始出現(xiàn)了一個(gè)回升，10月份應(yīng)該是今年最高的銷售月份。雖然從總的來說，因?yàn)槿ツ?0月份的銷售指標(biāo)比較高，所以基數(shù)問題導(dǎo)致還是下滑。但是實(shí)際上銷售量，按月計(jì)算，環(huán)比已經(jīng)變成一個(gè)持續(xù)上升的過程，也不會(huì)再下滑。所有宏觀經(jīng)濟(jì)的政策有利于消費(fèi)的政策會(huì)導(dǎo)致銷售逐漸回暖，但是不等于迅速回升，也可能在底部運(yùn)行一段時(shí)間。

　　我剛才舉的例子，從2010年我們價(jià)格高峰以后，中央政府出臺(tái)了限購政策，迅速出現(xiàn)了下滑。這個(gè)下滑過程追，在底部運(yùn)行了將近兩年時(shí)間，到2013年才出現(xiàn)回升。這次庫存將近6億，也還有一段消化周期。所以，價(jià)格不一定在庫存能夠消化之前迅速的回升，所以是兩回事。也可能大家為了去庫存，反而講價(jià)，城市之間區(qū)別很大，有的城市漲價(jià)，有的城市就降下來了，所以出現(xiàn)了分化。這個(gè)過程從現(xiàn)在生產(chǎn)情況和儲(chǔ)備情況看，估計(jì)最少延續(xù)到明年9月，因?yàn)樾碌耐恋厥秦?fù)增長，所以新的供給不會(huì)迅速增長。增速降低的一個(gè)基本就是可以預(yù)見到我們的投資是持續(xù)下滑的，投資下降意味著不會(huì)像過去的高度，我們過去年增長高的時(shí)候達(dá)到36%，37%，去年還有18%，19%，今年就剩10%了，降了一半，明年我們估計(jì)增長速度也就是在10%左右。從常態(tài)來看，未來的增長速度放慢和宏觀經(jīng)濟(jì)相等這可能就是房地產(chǎn)的常態(tài)，不會(huì)再有高速增長了。

　　但是，行業(yè)在這種情況下，不代表企業(yè)都是這樣。也可能好的企業(yè)它融資條件，融資成本和融資能力比較高的反而擴(kuò)張的越來越大。大魚吃小魚的現(xiàn)象可能會(huì)越來越嚴(yán)重，這就是產(chǎn)業(yè)集中度可能會(huì)相對(duì)提高。比如現(xiàn)在過兩千億的企業(yè)已經(jīng)好幾家了，一千億的企業(yè)也是好幾家了，這就是產(chǎn)業(yè)集中度提高的一個(gè)重要表現(xiàn)。所以，每個(gè)企業(yè)都有生存的機(jī)會(huì)，盡管投資增速下降，但是大的來說，繼續(xù)增長還是正增長的一個(gè)情況，也是一個(gè)常態(tài)。

　　樓市不是拐點(diǎn)，是波動(dòng)

　　我不同意說樓市低谷階段，中央說從高增長變成中增長，我們房地產(chǎn)也是從高增長下了臺(tái)階，中增長，低谷那是繼續(xù)向下的過程。下臺(tái)階就是保持在比如6%到8%是我們的一個(gè)常態(tài)，中央說的，它會(huì)維持一個(gè)相當(dāng)時(shí)間。怕的是從8%變成7%，7%變成6%，迅速下滑，所以叫穩(wěn)中，“穩(wěn)”字在凸顯。

　　你們說什么是拐點(diǎn)?拐點(diǎn)這個(gè)詞怎么理解?拐點(diǎn)這個(gè)詞，用經(jīng)濟(jì)學(xué)理解就是下一個(gè)高點(diǎn)低于上一個(gè)高點(diǎn)，下一個(gè)低點(diǎn)低于下一個(gè)低點(diǎn)，只能往下，房地產(chǎn)不是。房地產(chǎn)一定是下一個(gè)高點(diǎn)有可能高與上一個(gè)高點(diǎn)，下一個(gè)低點(diǎn)有可能高與上一個(gè)低點(diǎn)。所以，它是要波動(dòng)，就是在穩(wěn)定在一個(gè)臺(tái)階上。比如7.4%，7.5%，7.3%，這是今年三個(gè)季度，是波動(dòng)的。

　　不能用現(xiàn)在的錯(cuò)誤政策瞎猜未來

　　我退休了，我也活不了15年了，管那15年以后的事干嘛。我覺得說十五年，說二十年的事，就得換一個(gè)角度。你也不知道誰當(dāng)主席了，你也不知道誰當(dāng)總理了，你也不知道他們采取什么政策，所以你瞎猜什么呢?從長期來看，一手房基本上快沒了，所以轉(zhuǎn)為以二手房為主了。現(xiàn)在局部地區(qū)已經(jīng)是2：1的概念了，二手房的交易超過一手房，再過十年，一年13億，十年130億，如果加上其他，商業(yè)什么都算上，17億左右，200多億了。200多億你還蓋，每年還蓋一點(diǎn)，因?yàn)橛姓叟f，要破房子要拆除，有更換，會(huì)有一些。但是，從總量來說，下臺(tái)階的概念就是跟美國似的。二手房的交易可能要占到5%到6%，一手放就剩1%到2%，這是一個(gè)變化的過程。所以，十幾年以后的事別瞎猜。

　　我們從短期來看，中央的宏觀經(jīng)濟(jì)政策決定了一二三四線之間的行政劃分，其實(shí)有些三線城市的規(guī)模，不管GDP也好，還是人口也好，早已經(jīng)超過二線城市了，但是行政規(guī)劃限定你就是三線城市。如果中國沒有土地私有化，永遠(yuǎn)不可能形成城市群的概念，因?yàn)楣操Y源下不去，把好大學(xué)搬下去，根本沒人去。按照地理學(xué)來說，最大的錯(cuò)誤就是搞了一個(gè)五級(jí)分化的城市概念，新農(nóng)村建設(shè)讓人們留在農(nóng)村，這都是土地制度和戶籍制度造成的結(jié)果。

　　我覺得討論經(jīng)濟(jì)問題，不能用現(xiàn)在的錯(cuò)誤政策去看未來，換主席的時(shí)候，政策就換了，所以政策變的時(shí)候就變得更科學(xué)了。我們?cè)?0年代的時(shí)候，全世界住在城市的人口大概9億人，全世界大概只有四個(gè)一千萬以上人口的城市，整個(gè)亞洲這么多人，一個(gè)一千萬以上人口的城市都沒有。但是到2010年全世界有40多億人住在城市，超過一千萬人口的城市有28個(gè)，亞洲從一個(gè)都沒有，變成有十六個(gè)，中國一個(gè)都沒有，變成有六個(gè)。也就是說，從全世界的角度看，用一二三四線城市，或者大中小城市，中國的五級(jí)分類是錯(cuò)誤的，根本不符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律。但是，中國政府有行大的行政能力，我就要這么做，我們可能也沒辦法。

　　日本人當(dāng)年的錯(cuò)誤我們現(xiàn)在還在犯

　　所以，按照未來世界發(fā)展來說，亞洲最少還有十億人要進(jìn)程，中國最少還有三億，印度還有四億，中國還有三億人進(jìn)程，擱哪兒?如果加上現(xiàn)有人口，你就是30個(gè)盛會(huì)城市都把它翻一番，都擱不下這三億人。所以，要重新考慮我們的規(guī)劃，如果不重新研究，就是錯(cuò)誤的。比如深圳，當(dāng)時(shí)我們把小漁村規(guī)劃的時(shí)候是150萬人口，現(xiàn)在按電話說，長期流動(dòng)在深圳的電話，當(dāng)然有人有兩個(gè)電話，2400。可是我們對(duì)外公布是1200萬的城市人口，300萬的戶籍人口。所以，在深圳人不斷的往上走，已經(jīng)這么多人了，怎么?如果我們最終城市規(guī)劃按1500萬的城市規(guī)劃，不是按150萬的城市規(guī)劃，可能夠和今天不一樣了，恰恰是五級(jí)制度限制了這個(gè)城市規(guī)劃，只能按小城市規(guī)劃做，做完之后的結(jié)果就是人沒地方擱了，城市病出來了。像我們蓋房子，老蓋40平米的房子，大家誰都不愿意住，國貿(mào)旁邊好幾個(gè)宿舍樓全拆了，就是因?yàn)槲覀儤?biāo)準(zhǔn)臺(tái)低。現(xiàn)在城市標(biāo)準(zhǔn)，所有一二三級(jí)的劃分還是低標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)速度，過幾年還得完蛋。

　　東京在不到兩千萬人口的時(shí)候，和我們中央政府一樣，修一條高鐵到大阪，必須把東京的人疏散在大阪，像北京修一條高鐵到天津一樣，結(jié)果大阪人都去東京了，現(xiàn)在東京3500萬人了。日本人當(dāng)年犯的錯(cuò)誤我們今天還在犯，所以現(xiàn)在拼命限制，北京市就把這個(gè)市場，那個(gè)市場，這個(gè)人，那個(gè)人都轟出去。轟出去他也會(huì)回來了，你以為把市場拆了，人家就不回來了。

　　低層次發(fā)展戰(zhàn)略，一定會(huì)在高速發(fā)展過程中被打敗。為什么現(xiàn)在不講新農(nóng)村建設(shè)了，新農(nóng)村建設(shè)已經(jīng)證明它是嚴(yán)重失敗的結(jié)果，老想把農(nóng)民留在農(nóng)村，農(nóng)村的土地養(yǎng)活不了這么多人。按2010年算，一半以上的人口靠10%的GDP生活，剩下一半人享受90%的GDP生活。所以，如果不能徹底從國家戰(zhàn)略層面去改變，人口結(jié)構(gòu)、戶籍制度、土地制度，以及城市規(guī)劃，我覺得一二三四線城市分化的問題會(huì)越來越嚴(yán)重。因?yàn)橛械牡胤接匈Y源，有的地方有就業(yè)，有的地方有大型企業(yè)，所以有的地方就發(fā)展了，另外一個(gè)地方跟底特律似的人都跑了，中國也同樣。

　　我退休了，別老問我，問總理去，國家政策，我認(rèn)為五級(jí)城市分類就是個(gè)錯(cuò)誤，完全不符合世界城市發(fā)展的規(guī)律，沒人聽，人家就這么定了，文件就這么發(fā)了。

　　你們干嗎老把互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)對(duì)立起來?

　　多少人拿著手機(jī)，互聯(lián)網(wǎng)和手機(jī)一樣，它就是個(gè)平臺(tái)，就是個(gè)工具。你說現(xiàn)在有多少人不用手機(jī)，他，很偶爾用用手機(jī)，這種人已經(jīng)被OUT了。不用互聯(lián)網(wǎng)就是被OUT了。人們?yōu)槭裁匆T自行車，因?yàn)楸茸呗烽_，為什么要開汽車，汽車比自行車快，為什么要飛機(jī)，飛機(jī)比火車快。拿著手機(jī)就比打公眾電話快，就比上固定網(wǎng)快。既然有一個(gè)好的工具，互聯(lián)網(wǎng)能幫助你解決很多困難和問題，開發(fā)商為什么不用?開發(fā)商充分利用就行了，你說開發(fā)商就不用收集了?所有的生活按照馬云的說法，就是想把人變懶，自行車就可以讓走路的人懶一點(diǎn)，汽車可以讓騎自行車的人懶一點(diǎn)，淘寶網(wǎng)告訴你，買東西懶一點(diǎn)，給你送家去，手機(jī)比照相機(jī)還懶，照相機(jī)還得對(duì)快門，手機(jī)瞎按。所有事情都在讓你辦懶，當(dāng)你在消費(fèi)和其他服務(wù)商變懶的時(shí)候，你才有時(shí)間學(xué)習(xí)和干其他的事。懶不是讓你躺著不干事，是讓你把很多時(shí)間節(jié)約了，像黃總，就寫詩了，爬山了。互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)，和其他行業(yè)都一樣。但是，不管誰也不能住網(wǎng)里，得住房子里。

　　一句話概括2015年房產(chǎn)市場趨勢(shì)

　　2015年應(yīng)該更關(guān)注于中央干什么。“微刺激”的概念就是它不斷的調(diào)，所以兩天不看電視，政策就變了，所以你得注意點(diǎn)。

　　現(xiàn)在開工總面積71萬平方米，住宅投資占67%，換句話說就是30%幾是商業(yè)寫字樓，這個(gè)比例很大。今年商業(yè)樓銷售最快，正增長7.1%，辦公樓和住宅是下降的。庫存5.9億，是已經(jīng)領(lǐng)了銷售證，待銷售的房子。70多億里頭，竣工7.5，換句話說十年才能把房子蓋好，去年是15，今年是10，也就是71億里頭有一大堆是政府的保障性住房。我們銷售多少，住建部說71億里頭，90%沒賣，70億里頭有10億沒有了。這是極端錯(cuò)誤的概念，如果從2004年開始網(wǎng)上數(shù)，數(shù)到今天，我們預(yù)收和竣工之間的差別差20億，從2009年數(shù)13億，就是說現(xiàn)在70億里頭的房子，大概有20多億是已經(jīng)賣掉的房子，這是住建部發(fā)出的極端錯(cuò)誤的信號(hào)。你們最好算一算，每年的銷售量大于竣工量。我們40億左右的住宅，已經(jīng)銷售的有20多億已經(jīng)沒了，這是去年以前的情況，今年賣了將近10億。總額是10億多一點(diǎn)，扣除商業(yè)寫字樓，住宅布到十億，大概20億左右的銷售，今年10億，明年可能還得賣10億，到明年9月份就差不多了。你別忘了，這房子從蓋到竣工，我們現(xiàn)在才71億，才竣工了7.5億，10%多一點(diǎn)，再扣掉這些因素，我估計(jì)明年9月份供求關(guān)系就惡化了，從理論上是這么算出來的。要在9月份以前迅速的價(jià)格上漲，庫存沒消耗之前不太現(xiàn)實(shí)。但是，是不是庫存都要消化呢?不是，很多寫字樓商場是不賣的，別看它領(lǐng)了銷售證了，可能不賣。7.5億的竣工面積，還得把車位扣了。別以為現(xiàn)在71億大的不得了了，今年開工是負(fù)的九點(diǎn)幾，這月是負(fù)的百分之十三，住宅尤其負(fù)的更多，到現(xiàn)在負(fù)的百分之十四點(diǎn)幾，不到三億平方米，三萬公頃，也就是三來算，明年只有九萬開工。你們以為庫存多的不得了，短期來是，但是長期來說還不一定是這樣。所以，黃總一直堅(jiān)持看宏觀經(jīng)濟(jì)政策，假定明年放水了，那就起來了。所以這個(gè)情況我決定不了，得總理界定，謝謝!

　　空置率?空屋率?

　　判斷房產(chǎn)是否過剩的考量因素，一個(gè)是存量空置率，一個(gè)是新增量控制率，分兩個(gè)空置率。如果每年到香港買一份香港房屋所的報(bào)告，會(huì)看到有兩個(gè)數(shù)，第一、當(dāng)年的控制，大概68%，一個(gè)是存量控制率，大概8%點(diǎn)幾。世界一般情況，只按住宅算，10%到20%的空置是最合理的，美國這些國家沒有沒有賣不裝修的房子的，哪怕二手房交易也是裝修完了再賣。中國不是，你們仔細(xì)觀察一下，這間房子一天能用多少天，這就是空置，也就是你要開會(huì)的時(shí)候這個(gè)房子可以用，你要開餐廳的時(shí)候可以打開，但是不是天天用。我們現(xiàn)在說的5.9億的概念是第一個(gè)68%的概念，我們說整體的空置率是按存量及亂，按照1%人口統(tǒng)計(jì)數(shù)算，大概現(xiàn)在18%，甘黎用自我調(diào)查情況認(rèn)為現(xiàn)在到了23%。這個(gè)數(shù)我不太認(rèn)可，我還是認(rèn)1%的調(diào)查的數(shù)，18%，最高是南京，12%。我們國家是不平均的。但是，如果說這中間有多少在閑置，通常的情況下，在低收入人群中，70%左右是再出租了，閑置比例大概18%，富人里頭偶爾居住大概占到40%到50%。比如趙總有一個(gè)別墅，五天在城里住，那五天在外邊住。

　　如果按這樣的數(shù)字計(jì)算出來，真正說沒有偶爾居住，也沒有人住的房子，比例是非常非常低的。我們沒有辦法去調(diào)查各個(gè)城市，但是只能按1%的人口調(diào)查數(shù)算。有媒體說，我看那個(gè)小區(qū)很空，我們賣的房子，如果是毛坯房，通常這個(gè)小區(qū)的裝修三年才能完成，人才能住，很多房子是空著，沒有裝修。有些人就這么多錢，買了房子就沒有能力更多的錢做裝修，所以要忍兩年，裝修完了第三年才去裝修。所以，一個(gè)小區(qū)完全達(dá)到入住接近百分之百的說，要三年時(shí)間，它是逐步提高的。不要以為一個(gè)毛坯房的小區(qū)，入住馬上就可以達(dá)到百分之百，是它領(lǐng)了入住證了，但是實(shí)際需要兩年到三年的時(shí)間。我們只能從1%人口調(diào)查來看。通常兩個(gè)概念，所以我們把后面的一個(gè)數(shù)叫空屋率，空置是賣出去了，但是沒有居住，但是這個(gè)房子有主了，沒有住，叫空屋。