【財新網(wǎng)(微博)】（記者 周天）中國將嘗試由農(nóng)民利用集體土地建設(shè)公共租賃住房，滿足城鎮(zhèn)低收入群體的居住需求。城市近郊區(qū)的農(nóng)民可通過出租這些房屋獲取收入。這突破了現(xiàn)行法律規(guī)定“非農(nóng)建設(shè)必須使用國有土地”的限制。

近日，國務(wù)院印發(fā)的《新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020）》（下稱《規(guī)劃》）提出，將“審慎探索由集體經(jīng)濟組織利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)公共租賃住房”。

同時，《規(guī)劃》還提出，在農(nóng)民工集中的開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，可建單元型或宿舍型公共租賃住房；農(nóng)民工數(shù)量較多的企業(yè)，可在合規(guī)的用地范圍內(nèi)建設(shè)農(nóng)民工集體宿舍。

此前，北京、上海等地已嘗試讓農(nóng)民利用集體土地建設(shè)公租房，并獲得國土資源部的批準(zhǔn)。最早時，這些房屋被稱為“租賃房”，而非“公租房”。現(xiàn)在，《規(guī)劃》提出可探索集體建設(shè)用地建“公租房”，意味著公租房用地政策更為市場化，農(nóng)民也將由此收益。

中國社科院農(nóng)村所研究員王小映認為，新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃的亮點是強調(diào)“以人為本、節(jié)約集約”，核心就是“人的城鎮(zhèn)化”，讓常住的非戶籍人口實現(xiàn)城鎮(zhèn)化，將他們納入當(dāng)?shù)毓卜⻊?wù)體系，從而讓更多農(nóng)民受益，這有助于克服“土地的城鎮(zhèn)化”偏向。

對于集體土地建租賃房問題，王小映稱，這種嘗試早已有之，相當(dāng)普遍，很多流動人口就是租住農(nóng)民自建的房屋，只不過現(xiàn)行法律上不允許，一直處于灰色地帶。但是，應(yīng)該看到，集體經(jīng)濟組織通過出租的方式供應(yīng)了土地和房屋，確實解決了農(nóng)民工住房問題。

目前，政府搞公租房建設(shè)，必須先征收土地，再建造房屋用來出租，成本高且租金收益低，對地方政府而言是賠本買賣，沒有積極性。王小映稱，如果由村組集體來建公租房，土地成本沒有了，可節(jié)省大量費用，也符合集體土地與國有土地“同地、同權(quán)”的改革大方向。

不過，王小映也表示，公租房是保障性住房，允許集體土地建公租房，相當(dāng)于增加了房源。但由于公租房租金較低，而建“小產(chǎn)權(quán)房”來銷售可獲得很高的一次性收益，迅速收回成本。決策者擔(dān)心農(nóng)民借建設(shè)公租房名義建“小產(chǎn)權(quán)房”，因此態(tài)度謹(jǐn)慎，強調(diào)要“審慎探索”。

《規(guī)劃》還提出，在現(xiàn)有工業(yè)園區(qū)，可拿出一部分工業(yè)用地來建公租房。王小映認為，這是“有新意”的提法。但是，地方在執(zhí)行中，一些機構(gòu)或企業(yè)會不會借機大建“小產(chǎn)權(quán)房”，也是一個挑戰(zhàn)，對監(jiān)管提出了很高的要求。

北京、上海是較早試驗集體建設(shè)用地建公共租賃房的特大城市。2012年1月初，在“全國國土資源工作會議”上，時任國土資源部部長徐紹史透露，已批準(zhǔn)北京、上海利用集體土地建設(shè)租賃住房的方案，“少數(shù)省會城市”也可經(jīng)省級政府向國土部申請試點。

更早前的2010年11月，北京市就制定了集體土地建租賃房的試點方案。當(dāng)時，北京市結(jié)合“城中村改造”，在拆舊建新的過程中，五個城中村集體申請建租賃房1萬多套，面向非京籍流動人口，以市場價出租，收益歸村集體經(jīng)濟組織所有。

按中國現(xiàn)行法律，城市土地歸國家所有，農(nóng)村土地由農(nóng)民集體所有。目前，國有土地使用權(quán)可公開交易，但集體土地只能限于耕種或村莊內(nèi)公共建設(shè)，不能抵押和買賣。雖然此前廣東、江蘇等地允許集體建設(shè)用地進入市場，但也明確集體土地不得建商品房，搞房地產(chǎn)。 ▉