繼湖南長(zhǎng)沙、四川成都后，陜西西安也加入“以租換購(gòu)”行列。

　　8月19日，陜西省西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站顯示，西安市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布關(guān)于印發(fā)《西安市居民存量住房用于保障性租賃住房操作指南》的通知（簡(jiǎn)稱《操作指南》）。

　　《操作指南》顯示，住房被納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后，出租人家庭可在限購(gòu)區(qū)域獲得新增購(gòu)買一套住房的資格；存量住房用于保障性租賃住房的，將納入“服務(wù)平臺(tái)”統(tǒng)一管理，5年內(nèi)不得上市交易（包括轉(zhuǎn)讓、市場(chǎng)租賃等）。

　　中指研究院西安分院研究總監(jiān)支家駿指出，盤活存量房源，加大保租房供給是此次政策出臺(tái)的背景。根據(jù)《西安市“十四五”保障性租賃住房發(fā)展規(guī)劃》，西安未來(lái)必須籌集30萬(wàn)套保租房，而存量住房成為一個(gè)籌集房源的最便捷窗口。

　　在ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然看來(lái)，通過(guò)盤活存量房，不僅可以有效降低存量房的空置率，也能增加保障性租賃住房供給，滿足不同類型人群的租住需求，并減緩政府在存量房配建方面的財(cái)政壓力。而“租購(gòu)聯(lián)動(dòng)”的政策將房地產(chǎn)市場(chǎng)視為一個(gè)有機(jī)整體，不僅可以平衡增量新房和存量房之間的關(guān)系，而且在租賃住房市場(chǎng)和銷售型住房市場(chǎng)之間搭建一個(gè)“變壓器”。

　　已有三城出臺(tái)“以租換購(gòu)”政策

　　今年以來(lái)，各地“因城施策”創(chuàng)新型政策不斷，在眾多樓市政策中，長(zhǎng)沙市的“盤活存量”，“以租換房票”曾引起市場(chǎng)熱議，一度被視為“一石多鳥”之舉。

　　今年5月8日，長(zhǎng)沙市培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)長(zhǎng)沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點(diǎn)實(shí)施方案》（簡(jiǎn)稱《方案》）。《方案》指出，已實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽備案交房或已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的房屋，盤活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算。

　　根據(jù)《方案》，資格審核時(shí)，以家庭為單位，盤活一套或多套住房用作租賃的，暫按“一戶核減一套”的原則核減家庭住房總套數(shù)，即有多套住房出租的家庭，在家庭住房套數(shù)計(jì)算時(shí)均只核減一套。

　　長(zhǎng)沙出臺(tái)的這一試點(diǎn)方案，旨在暢通新房、二手房、租賃住房市場(chǎng)通道，引導(dǎo)剛需、改需和租賃需求的統(tǒng)籌與分流，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)。

　　隨后，長(zhǎng)沙對(duì)其政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。

　　最新的信息顯示，8月16日紅網(wǎng)報(bào)道顯示，長(zhǎng)沙戶籍單身家庭名下有一套住房，如果把該套房盤活用作租賃住房，在購(gòu)房資格審核時(shí)，該房屋不計(jì)入購(gòu)房資格套數(shù)，按政策可再購(gòu)買一套住房。對(duì)于外地戶籍單身人士，在長(zhǎng)沙只有1套房子，盤活租賃之后，同時(shí)滿足有24個(gè)月社�；騻�(gè)稅的條件，同樣可以購(gòu)買第2套房。

　　長(zhǎng)沙“以租換購(gòu)”的思路引來(lái)效仿。

　　在長(zhǎng)沙之后，7月6日晚間，成都住建局官方微信號(hào)發(fā)布《關(guān)于居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房操作指南》，其中明確，居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房，住房納入保障性租賃住房房源庫(kù)后，居民即可申請(qǐng)?jiān)诔鲎庾》克�在限�?gòu)區(qū)域取得新增購(gòu)買一套住房資格。

　　8月19日，西安市也出臺(tái)了類似政策，明確住房被納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后，出租人家庭可在限購(gòu)區(qū)域獲得新增購(gòu)買一套住房的資格。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，至少已有三個(gè)省會(huì)城市出臺(tái)新政，明確可“以租換購(gòu)”。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“以租換購(gòu)”背后，一方面與各地面臨的新增保租房目標(biāo)有關(guān)，同時(shí)，通過(guò)“租賃破限購(gòu)”也可以釋放出部分改善性需求。

　　可以看到，今年年初，住建部明確，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，“十四五”期間，40個(gè)重點(diǎn)城市初步計(jì)劃新增650萬(wàn)套（間）。

　　從上述三城任務(wù)目標(biāo)來(lái)看，《西安市“十四五”保障性租賃住房發(fā)展規(guī)劃》顯示，將加快發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)，力爭(zhēng)新增保障性租賃住房達(dá)到30萬(wàn)套（間），占新增住房供應(yīng)總量的30%以上。

　　成都則明確，計(jì)劃“十四五”期間采取新建、改建、改造、盤活等多種方式，多渠道籌集建設(shè)保障性租賃住房30萬(wàn)套（間），其中2022年計(jì)劃籌集建設(shè)6萬(wàn)套（間）。

　　對(duì)長(zhǎng)沙來(lái)說(shuō)，《長(zhǎng)沙市“十四五”住房保障規(guī)劃（2021—2025）》顯示，新建（籌集）保障性租賃住房15萬(wàn)套。

　　“以租換購(gòu)”效果如何？

　　那么，在“以租換購(gòu)”政策下，能否達(dá)到既增加保障性租賃住房供給，又推動(dòng)商品住房市場(chǎng)穩(wěn)增長(zhǎng)呢？

　　從長(zhǎng)沙的實(shí)踐情況來(lái)看，根據(jù)《長(zhǎng)沙晚報(bào)》公布的數(shù)據(jù)，截至6月8日新政發(fā)布一個(gè)月，兩家試點(diǎn)企業(yè)累計(jì)接受咨詢4879戶，“長(zhǎng)沙住房”App累計(jì)有3025套存量房提出申請(qǐng)供作租賃住房，其中已完成簽約833戶。

　　按照目標(biāo)，長(zhǎng)沙力爭(zhēng)年內(nèi)完成簽約1萬(wàn)套以上。長(zhǎng)沙市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，開展盤活存量房供作租賃住房試點(diǎn)，將加快構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉住房制度，實(shí)現(xiàn)剛需、改需、租賃需求分類滿足，降低住房空置率，解決好新市民、青年人住房問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)；下一步將督促兩大國(guó)企優(yōu)化辦理手續(xù)，精簡(jiǎn)有關(guān)材料，限時(shí)5天辦結(jié)，切實(shí)加快辦理進(jìn)度和房源簽約，爭(zhēng)取年內(nèi)完成簽約10000套以上。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波指出，租賃和購(gòu)房相結(jié)合要想明顯體現(xiàn)出效應(yīng)，需要市場(chǎng)本身存在足夠需求，包括長(zhǎng)沙、成都等省會(huì)城市，住房需求的實(shí)際支撐力度強(qiáng)，尤其是改善型住房潛在需求強(qiáng)，這是支撐這一政策的重要基本面。

　　張波認(rèn)為，租賃和購(gòu)房政策的結(jié)合，是一個(gè)創(chuàng)新，值得推廣。一方面將存量房源變成租賃住房，加大了租賃市場(chǎng)供給量，可以有效解決新市民的居住問(wèn)題，是多渠道共建租賃市場(chǎng)的重要體現(xiàn)。另一方面出租房屋換得購(gòu)房資格，也是解決改善性需求購(gòu)房資格的有益嘗試，有利于改善性需求的有效解決。

　　趙然表示，“租購(gòu)聯(lián)動(dòng)”對(duì)于人口凈流入的二線城市有較強(qiáng)的示范作用，一方面能夠滿足市民的多元化、多層次住房需求，另一方面可以真正起到平抑市場(chǎng)預(yù)期的作用，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)增長(zhǎng)的目標(biāo)，也是對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的有效探索。

　　中指研究院西安分院研究總監(jiān)支家駿認(rèn)為，西安對(duì)標(biāo)長(zhǎng)沙、成都跟進(jìn)“以租換購(gòu)”，可激活部分購(gòu)房者需求，鼓勵(lì)改善家庭積極入市。本次政策出臺(tái)對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)信心將起到重要作用，對(duì)改善預(yù)期亦將帶來(lái)積極影響，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定。

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