自首批REITs上市以來，已帶動3000億元的新增基礎設施項目建設。

　　截至2022年6月17日，基礎設施REITs項目共上市12單，平均漲幅約22.18%。

　　平穩上市、平穩交易、平穩運行、平穩預期，基礎設施公募REITs在“穩字訣”中走過探索、完善、創新的一年。

　　自2021年6月21日首批基礎設施公募REITs產品在滬深交易所上市以來，已帶動3000億元的新增基礎設施項目建設。REITs試點工作整體呈現產業集聚效應初顯、市場運行平穩有序、基礎設施運營穩健的發展態勢。與此同時，隨著政策環境的不斷優化、各方認知的逐步加深，REITs在降低企業債務風險、盤活存量資產、形成投融資良性循環等方面的作用愈發凸顯。

　　多方合力，穩中求進。多名資深市場人士表示，鼓勵更多優質成熟、資產類型豐富的項目入市，擴大市場規模，促進行業高質量可持續發展，將是公募REITs下一階段的行進目標。

　　完善市場生態

　　“運行基本符合市場預期，制度建設方面穩扎穩打、不斷完善。”對于首批公募REITs的表現，業內人士如是評價。

　　截至2022年6月17日，基礎設施REITs項目共上市12單，平均漲幅約22.18%，日均換手率整體高于境外成熟市場。同時，從首批REITs產品交出的首份年報來看，基礎設施資產業績表現優異，實際可供分配金額合計約17.8億元。

　　良好開局的背后，離不開政策“鋪路”。2021年6月29日，國家發展改革委發布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》，將試點區域放開全國范圍，資產范圍擴大，完善首發和擴募規模要求等，促進了項目資產的擴容；2021年11月17日，銀保監會發布《關于保險資金投資公開募集基礎設施證券投資基金有關事項的通知》，引保險資金入市，提高REITs二級市場流動性；2022年1月29日，財政部、稅務總局發布《關于基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點稅收政策的公告》，明確稅收優惠政策。

　　由面及點，當前全國十余個城市地方政府或發展改革部門已專門發布REITs政策文件，覆蓋京津冀、長三角、粵港澳、成渝經濟圈等區域，鼓勵地方企業參與試點。滬深交易所也與各級政府部門、監管機構聯動，于2022年5月31日發布實施基礎設施REITs擴募規則，同步優化擴募機制，支持盤活存量資產擴大有效投資。

　　以上交所為例，由于REITs產品較新，原始權益人和基金管理人操作經驗有限，上交所聯合各省市發展改革委及其他機構在31個省區市開展了REITs規則培訓，為發行人講解REITs產品及相關規則、市場情況，并服務REITs意向發行企業。

　　擴容資產類型

　　首批項目的上市，拉開了公募REITs探索發展路徑的序幕。受益于政策導向，越來越多的優質成熟項目相繼入市，底層資產類型也日漸豐富。

　　目前，我國共有12只上市公募REITs，項目分布在京津冀、長三角、粵港澳等地，原始權益人涵蓋央企、地方國企以及外資企業等；項目合計募資458億元，主要投向科技創新、綠色發展和民生等基礎設施補短板重點領域，有效助力基礎設施建設，促進產融結合和地方經濟發展。

　　記者了解到，繼首批項目平穩上市運行后，上交所推動建信中關村REIT、華夏中國交建REIT順利上市，并圍繞能源、生態環保、市政建設、保障性租賃住房、新型基礎設施等資產領域持續展開座談調研、市場組織等工作。日前，首單保障性住房租賃REITs廈門安居正式申報，該項目是全市場首批保障性住房租賃REITs。

　　此外，還有不少公募REITs項目“在路上”。數據顯示，除了6月21日發售的國金鐵建重慶渝遂高速公路封閉式基礎設施證券投資基金外，目前還有5單項目在排隊審核。示范項目的成功上市，進一步提升了各區域、各領域持有優質基礎設施資產企業的積極性，另有百余單儲備項目正在推進中。

　　而作為REITs產品的重要特性，擴募機制當屬市場建設中不可缺少的環節。支持運作良好的REITs通過擴募機制做大做強，不僅有利于其增發份額收購資產，優化投資組合，促進并購活動，真正實現作為“資產上市平臺”的長期戰略價值和持續發展能力，也是形成市場化優勝劣汰、促進投融資良性循環、提升REITs整體市場表現的重要途徑。

　　在此共識下，REITs擴募也被更多機構提上議程。如中金基金相關負責人在接受采訪時表示，未來將在滿足政策法規的前提下，選取優質資產，扎實推進REITs擴募工作。

　　助力實體經濟

　　國務院辦公廳在今年5月印發《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，其中明確要探索建立多層次基礎設施REITs市場。這既是資本市場深化金融供給側結構性改革、加快構建新發展格局的重要舉措，也是服務實體經濟和國家戰略的重大創新。

　　據上述中金基金負責人介紹，公募REITs的風險收益特征介于股票和債券之間，是國際通行的資產配置品類。其推出能夠拓寬我國社會資金投資的渠道，實現資產的有效配置。具體來看：首先，基礎設施REITs有助于基礎設施市場化運行，提高運營管理效率。REITs通過對提升資產運營水平的內在要求，倒逼運營企業建立精細化、市場化和長期化的經營管理機制，引入充分市場化競爭力量，助力企業在新形勢下打造核心競爭力。

　　其次，REITs有助于實現基礎設施的高質量發展，為5G、云計算、大數據中心等新型基礎設施建設提供融資支持。REITs通過所有權轉移和上市可以有效解決社會資本退出問題，相當程度上滿足新型基礎設施投融資需求，并調動各方資源，推動新基建發展的同時防止局部領域壟斷發生。

　　另外，REITs還有助于降低政府和企業債務風險。地方國企以基礎設施存量資產發行REITs，可以在不增加債務的情況下提前收回投資，從而在整體上降低宏觀杠桿率。

　　如何進一步推動REITs市場的健康發展？在具體路徑的探索上，上交所提出從四個方面努力：一是大力拓展REITs項目儲備，拓寬基礎設施資產類型，加緊推出面向民間投資的項目；二是加快租賃住房REITs試點落地，支持我國保障性住房體系建設；三是盡快推動首批REITs擴募項目落地，進一步發揮其作為資產上市平臺的長期戰略價值和持續發展能力；四是進一步完善REITs配套規則，完善信息披露要求，提升業務流程效率，穩定市場預期。

　　“發展REITs市場不僅是短期經濟穩增長的迫切需求，也是服務我國經濟長期高質量發展的內在需求。”在業內人士看來，當前正值經濟新舊動能轉換的關鍵時期，公募REITs使命在肩、未來可期。

　　 轉自：上海證券報