深處調整中的中國房地產企業更需要良性治理與掌舵者們的商業智慧，其中董事會是公司可持續與高質量發展的重要推手，他們負責引領公司戰略、監督公司運營、控制經營風險、確保股東權益。

　　2021年年中，當萬科設立職工代表董事的消息一出，引發了外界對萬科董事會權利格局的議論，但萬科通過更多元的董事會決策方讓投資者看到了更多創造價值的可能。

　　不止萬科，隨著房地產市場整體風險暴露，董事會如何發揮作用守住風險底線成為房企可持續發展的驅動因素。

　　在2021年上市公司年報披露收官之際，中國房地產報推出“2021年度中國上市房企董事會TOP30”榜單，旨在推動上市房企投資者關系管理水平的提升，挖掘上市公司投資價值。本次榜單以已發布2021年年報的A股和H股上市房企為候選池，根據上市房企截至2021年年末的凈資產收益率、市值、市值增長率、營業收入增長率、董事會構成質量與多樣性等多個維度指標測算出“2021年度中國上市房企最佳董事會TOP30”。

　　綜合來看，“2021年度中國上市房企最佳董事會TOP30”榜單中，央企占據榜單前10排名絕大比重，表現穩健。

　　50%房企綜合指數在0.7以下

　　與2020年榜單相比，“2021年度中國上市房企最佳董事會TOP30”榜綜合指數平均值為0.74，同比下降8個百分點，其中有20家房企連續上榜；新晉TOP30陣營的有9家房企，遠洋集團作為新面孔出現在榜單上。

　　雖然中國恒大、融創中國、世茂集團、中國奧園、新力地產、佳兆業6家房企都曾出現在2020年榜單上，但因未發布年報不列入2021年度統計范圍。

　　從“2021年度中國上市房企最佳董事會TOP30”榜單中可以看出，綜合指數在0.9以上的有7家房企，比去年多3家。

　　龍湖集團位列榜首，得益于良好的業績支撐，龍湖在各大維度的綜合評價都處于行業領先位置，綜合指數達到0.97；萬科是“2021年度中國上市房企最佳董事會TOP30”榜單中市值唯一超過2000億元房企，但ROE（凈資產收益率）和營業收入增長率拉低了評分，排名由2020年的榜眼滑落到第7名，取而代之的是中海地產，它是前三甲中市值唯一增長且有女性獨立董事的企業，這均是中海地產的加分項。

　　第3名是華潤置地，其董事會成員數量最多，各項指標平穩，市場也期待華潤置地在新掌舵人“提效進取”風格下的變化；碧桂園綜合指數為0.93，因市值降幅超30%導致排名有所下滑；招商蛇口、保利發展綜合指數均在0.9以上，排名較2020年有所上升。

　　在“2021年度中國上市房企最佳董事會TOP30”榜單中，綜合指數在0.8以上的有3家房企，分別是新城控股、金地集團和綠地控股，獨立董事占比拉高了這3家房企綜合指數。2020年在這個指數陣營的房企達到了10家。

　　中國房地產報記者梳理發現，央企占據了“2021年度中國上市房企最佳董事會TOP30”榜單前10排名的絕大比重，這和央企市值表現穩健、穩定業績是分不開的。穩健型民營房企也有一定優勢存在，這也從側面反映出在優秀董事會治理下，這些企業可以在復雜環境中保持穩定性，并展現出跑贏市場的實力。絕大部分民營房企因存在較大債務壓力，在行業出清縮表情況下也引發對公司治理的思考。

　　在“2021年度中國上市房企最佳董事會TOP30”榜單中，綜合指數在0.6~0.7的房企最多，15家房企占比達到50%，同樣的指數在2020年榜單中排在了35名以后；綜合指數在0.6~0.7的房企中，中梁控股、金科股份、美的置業、合生創展2020年綜合指數都在0.7以上，市值降幅比例較大和營業收入增長率較低是2021年指數下降的主要原因。值得一提的是，龍光集團2020年以0.88的綜合指數取得了第5的名次，2021年其董事會構成基礎未變，獨立董事和女性獨立董事占比依然是加分項，但市值降幅超50%直接拉低了董事會綜合指數，排名下滑到第17名。

　　萬科市值最高，遠洋ROE墊底

　　“如果只能用一種指標去投資，會選什么?”沃倫·巴菲特毫不猶豫的說出了ROE。ROE越高，說明投資帶來的收益越高。這也是考量董事會對上市公司治理水平的一個重要指標。

　　從“2021年度中國上市房企最佳董事會TOP30”榜單來看，隨著房地產行業景氣度呈現周期性變化，房企平均ROE在2021年出現了比較大回落。2021年TOP30強董事會上市房企ROE平均數為14.29%，2020年平均數為22.59%，說明房企盈利能力減弱。

　　榜單中，只有龍湖、新城控股、陸家嘴、龍光和中梁控股5家房企的ROE超過20%；新湖中寶、合景泰富、遠洋的ROE最低，只有5%，凈利潤下滑成為它們ROE指標處于低位的主要原因，這對董事會在挖掘上市公司投資價值、確保股東權益方面提出了思考。

　　另外，房企市值大幅縮水是導致TOP30董事會上市房企綜合指數普遍下降的主要原因。千億元市值房企跌剩7家，央企、國企因基本面穩定帶動市值上探，民營房企隨著股價下探市值持續走低。

　　從2021年年末總市值來看，7家千億元市值房企中，萬科市值最高，達2297億元；華潤置地次之，為1912億元。保利發展市值超過龍湖、中海地產，以1871億元實現了資本市場“進三爭一”目標。2021年銷售規模第一的碧桂園，市值排名滑落至行業第6名，它和萬科的市值跌幅最高，都在30%以上；其次是龍湖，市值跌幅超過20%。

　　“三道紅線”下行業所受的約束和規范趨于一致，“大而不倒”的慣性也在被打破，曾經滬深港三市10家千億元市值的房企，形成央企和民企“四六分”的穩定格局；現在的行情變成了地產國家隊逐步走強，甚至有幾家資本市場里的“明星企業”已不見蹤影。

　　綠城中國、綠地控股、金地集團、旭輝控股、中國金茂、新城控股這6家房企2021年全口徑銷售額都突破了2000億元，市值卻徘徊在200億~700億元間。以綠城中國和中國金茂為例，去年銷售額分別達到了3509億元和2356億元，營業收入增長率均在50%左右，但市值都剛剛超過250億元。

　　總體來看，上市房企市值分化較大，有10家房企市值停留在百億元邊緣，時代中國市值最低，只有61億元。

　　2021年TOP30強董事會上市房企市值增長率表現為“跌多漲少”。建發國際市值增長幅度最大，為55.83%；雅居樂、時代中國的市值跌幅最大，超過了60%；龍光、合景泰富市值跌幅超過50%。

　　調控重壓下，地產股表現相對弱勢，估值受壓，尤其是杠桿率較高、財務狀況不太理想的房企市值持續探底。當然，市值太低也是一種危機，從樓市成交情況和資本市場表現來看，當前最大問題仍是行業信心問題，如何向市場展示公司治理和資本運營能力，能否爭取最佳財務表現和股東利益，也是對董事會的考驗。在房地產行業做一個“全能型”選手，可能需要董事會改變思考問題的方式。

　　獨立董事占比為37%

　　在此次榜單中，董事會人員構成的多樣性是測算排名的重要考量因素之一。所選房企基本滿足5?19人的董事會成員構成，獨立董事有利于監督董事會，一般獨立董事在董事會成員數量占比至少在三分之一。在以男性為主的房地產行業中，董事會成員中有女性董事或獨立董事可起到一定平衡作用，因此這兩項也是該榜單評價董事會治理水平的重要指標。

　　經中國房地產報記者測算，在“2021年度中國上市房企最佳董事會TOP30”榜單中，獨立董事占比為37%，女性獨立董事占比只有2%。

　　房地產行業從未停止變革的腳步，高質量發展已成為行業下一賽程的主要命題。中國房地產報已連續多年推出“中國上市房企最佳董事會”榜單，希望探索和推動房地產行業在公司治理方面新思路和新創新，將公司價值更好地傳遞給市場和投資者。

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