在2021年樓市寒冬中，房企普遍出現(xiàn)利潤下滑、規(guī)模收縮的情況，民企和國企表現(xiàn)分化。一季度銷售情況仍未出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，近期地方政策暖風傳遞到市場還需要一定時間。

　　在克而瑞一季度銷售榜的TOP50房企中，有36家披露了2021年年報，其中31家營業(yè)收入同比增長，但歸母凈利潤同比增長的只有11家。TOP3碧桂園、萬科、保利發(fā)展歸母凈利潤分別下滑23%、46%和5%；TOP10中利潤下滑的有6家；中海地產(chǎn)被稱為行業(yè)里的“利潤王”，但2021年卻出現(xiàn)19年來首次凈利潤負增長。

　　開發(fā)業(yè)務毛利率下滑是導致利潤受損的直接原因。國內(nèi)樓市從2021年下半年開始轉(zhuǎn)冷，房企銷售放緩，部分甚至出現(xiàn)打折促銷。而這批項目大多是2018年前后市場火熱時拿下的高價地，因此利潤空間受到侵蝕。

　　頭部房企萬科在年報中總結(jié)，業(yè)績下滑原因為開發(fā)業(yè)務毛利率下降、投資收益回落以及計提資產(chǎn)減值損失。董事會主席郁亮在業(yè)績會現(xiàn)場進一步表示，萬科旗下各城市公司能力參差不齊，操盤離散度較大，一些達不到平均水平的項目拉低了整體業(yè)績回報。

　　從銷售規(guī)模看，行業(yè)呈現(xiàn)規(guī)模收縮的趨勢。此前的前三強“碧萬恒”均出現(xiàn)銷售規(guī)模下降，碧桂園是上市以來首次負增長，萬科則是自2008年以來的首次同比下降，中國恒大則由于債務危機導致全年銷售額大跌四成。

　　與此同時，民企和國企在去年出現(xiàn)明顯分化。安信固收團隊以TOP50中30家已披露年報的上市房企為統(tǒng)計樣本，其中17家民企債務規(guī)模被動壓降，但債務率仍明顯抬升，2021年下半年有息負債率相比上半年升6.7個百分點，同時年末現(xiàn)金短債比相比2021年中大幅回落43.1個百分點。

　　在土地市場，2021年國內(nèi)推出了集中供地。由于多個熱點城市起先沒有控制地價，部分房企還利用馬甲搶地，因此首批集中供地出現(xiàn)房地價倒掛的現(xiàn)象。修補規(guī)則后，后續(xù)幾批集中供地利潤空間有所改善，但房企整體拿地積極性不高。

　　今年還出現(xiàn)多家房企延期刊發(fā)業(yè)績的情況。3月30日是港股上市公司披露年報的截止日期，但多家公司年報難產(chǎn)，其中包括中國恒大、融創(chuàng)中國、世茂集團、融信中國、新力控股、中國奧園、佳兆業(yè)集團、當代置業(yè)等，延期披露也導致這些多數(shù)公司處于停牌狀態(tài)。

　　對于延期披露的原因，多家公司稱是受到疫情影響，導致員工被隔離或函證確認程序延誤等。不過，這些房企大多存在流動性壓力，一位四大會計師事務所人士告訴證券時報·e公司記者，延期披露年報的原因有很多，可能是公司和審計師意見不能達成一致，又或者審計師辭任，公司還沒找到下任等。按照交易所規(guī)定，只有等到業(yè)績發(fā)布后才能恢復交易。

　　目前大部分房企的一季報還未披露。萬科在4月28日晚間披露的一季報顯示，公司實現(xiàn)營收626.67億元，同比增長0.65%；歸母凈利潤14.29億元，同比增長10.58%；但扣非后凈利潤同比下滑5.58%。

　　從銷售口徑來看，房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力仍在持續(xù)。據(jù)克而瑞研究報告，一季度有逾八成的百強房企累計業(yè)績同比降低，其中近四成企業(yè)的降幅高于50%。單看3月，TOP100房企單月僅實現(xiàn)銷售操盤金額5115.4億元，環(huán)比增長27.4%，增幅明顯低于往年同期；同比降低52.7%，較2月降幅擴大5.5個百分點。

　　克而瑞分析，雖然目前政策面有緩和、好轉(zhuǎn)的趨勢，但短期內(nèi)市場整體的供求和成交尚未有明顯轉(zhuǎn)暖跡象，預計2022年企業(yè)銷售目標將更為謹慎。

　　一季度全國多地房地產(chǎn)政策頻吹暖風。例如浙江衢州不再限制外地人購房、新房不限售，成為全國首個全面放開樓市限售限購政策的城市。此外，鄭州、福州、哈爾濱、秦皇島、大連多地限購限售政策也有所放松。

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