在商業(yè)地產(chǎn)傳統(tǒng)開發(fā)運營模式下，運營成本逐年攀高，租金提升難度加大已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)最大的痛點之一，同時，這也導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)估值持續(xù)走低。

當(dāng)前，中國正在經(jīng)歷一個消費重構(gòu)的新時代，消費者訴求的價值成為商業(yè)地產(chǎn)的新價值點。港灣商業(yè)在“商業(yè)+產(chǎn)業(yè)+新媒體”的模式指導(dǎo)下，開辟了與新價值所匹配的“人-貨-場”運營策略，幫助傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)運營模式向新、向上突圍。

重構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)運營邏輯

隨著人口結(jié)構(gòu)的變化和人口紅利的消失，國內(nèi)消費趨勢發(fā)生了近乎顛覆性的變革，這對商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生了決定性影響。首先，商業(yè)價值從“商品”向“消費者”端轉(zhuǎn)移，傳統(tǒng)零售商從“銷售渠道”變成了“體驗入口”;其次，Z世代成為消費主力，迫使消費品牌更加注重品質(zhì)、社交、個性和體驗。

但無論是傳統(tǒng)消費業(yè)態(tài)，還是近兩年興起的直播帶貨，關(guān)鍵點都可以用“人”、“場”、“貨”來概括。其中“人”指消費者，“場”指銷售模式，“貨”指的是產(chǎn)品屬性。在過去，商業(yè)地產(chǎn)主要是從建設(shè)到出售的邏輯，即使是在運營階段更多強(qiáng)調(diào)的也是“場-貨-人”，即先有“場”(商業(yè)體)后，再考慮怎么招商運營，這樣使租金成為項目主要收入來源，且缺乏有效的租金提升方法和新收入渠道。

商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是為了連接商戶和消費者，滿足消費者需求——港灣商業(yè)正是以這個共識為起點，從“人、貨、場”三個方面入手，通過前瞻性規(guī)劃、精細(xì)化營銷和數(shù)字化運營等手段，讓商業(yè)體回歸以用戶為中心的樸素商業(yè)邏輯，幫助項目構(gòu)建核心競爭力。

嚴(yán)謹(jǐn)?shù)那安咭?guī)劃

在“人-貨-場”的運營策略中，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)那安咭?guī)劃是先行條件。在每一個項目的招商運營前，港灣商業(yè)前策團(tuán)隊必然會對項目所在區(qū)域的市場進(jìn)行詳盡的市調(diào)，并以數(shù)據(jù)化的方式呈現(xiàn)。

通過了解項目所在區(qū)域周邊的消費者，以消費者需求為出發(fā)點，港灣商業(yè)招商運營團(tuán)隊對“場”(商業(yè)體)重新定位，再進(jìn)行規(guī)劃、招商和運營引流等。

數(shù)字化精細(xì)運營

在數(shù)字化趨勢下，建立以用戶為中心的數(shù)字化運營路徑異常重要。很多商業(yè)項目至今仍停留在依靠經(jīng)驗決策的模式中，甚至有會員中心等數(shù)字化功能卻并不知道如何運營，就是缺乏數(shù)據(jù)支撐的因素，無法可視化地掌握用戶畫像。

港灣商業(yè)通過數(shù)字化商管平臺，精細(xì)化分析用戶——為什么來到這兒?來這兒的頻次是怎樣的?來到這兒喜歡逛哪?將以上數(shù)據(jù)匯聚起來，可視化地掌握人、貨、場的各項信息，進(jìn)行選址、招商、運營等工作，并通過分析項目所覆蓋人群的偏好，來選擇引入什么品牌、怎么經(jīng)營，用足夠的信息化的手段去管理業(yè)務(wù)，基于數(shù)據(jù)去做好運營決策，實現(xiàn)“千店千面”的差異化定位。

線上+線下結(jié)合

隨著互聯(lián)網(wǎng)向各行各業(yè)的滲透，現(xiàn)在，絕大部分的新興品牌通過線上線下結(jié)合的方式，來擴(kuò)大經(jīng)營空間和可觸達(dá)用戶的層級。

但尷尬的是，很多商業(yè)項目都會創(chuàng)建自己的app或者小程序，卻沒有帶來良好的用戶體驗。這是因為線上+線下的商業(yè)模式，不僅僅是簡單的搭建一個線上平臺，其核心在于它的內(nèi)容運營以及跟周邊業(yè)態(tài)的生態(tài)共建。港灣商業(yè)通過新媒體賦能，打通線上+線下消費鏈路，以此為商戶服務(wù)、提升商業(yè)項目的輻射范圍、以及消費者的消費體驗。

港灣商業(yè)所倡導(dǎo)的“產(chǎn)業(yè)+商業(yè)+新媒體”，所要做的不僅僅是滿足消費者需求，更多的是通過新媒體賦能創(chuàng)造需求，通過跨越項目、地域、行業(yè)和形式界限的內(nèi)容升級持續(xù)創(chuàng)新，形成“立體雙向”的產(chǎn)品競爭力，與消費者深度對話。

當(dāng)前，港灣商業(yè)采取的靈活性更高的多種輕資產(chǎn)合作模式，為客戶提供前策規(guī)劃、招商代理、營銷代理、委托營運管理、物業(yè)管理、傳媒服務(wù)等覆蓋商業(yè)地產(chǎn)全流程服務(wù)，根據(jù)不同商業(yè)體的業(yè)態(tài)，分為“港灣天街”、“港灣小鎮(zhèn)”和“毅德家生活廣場”三大輕資產(chǎn)品牌，并形成了品牌輸出、合作聯(lián)營、整體租賃、委托管理四種輕資產(chǎn)合作模式。

在商業(yè)版圖的布局上，以大灣區(qū)為中心，港灣商業(yè)快速進(jìn)行了全國的謀篇布局，當(dāng)前在營、籌備和在建的項目近30個，管理面積超過750萬平方米，港灣天街、港灣小鎮(zhèn)和毅德家生活廣場三大產(chǎn)品線保持了“內(nèi)部同質(zhì)化、外部差異化”的競爭核心，以覆蓋商業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的管理服務(wù)體系，對不同地區(qū)、不同體量的項目提供個性化的同品質(zhì)服務(wù)。

同時，憑借完善強(qiáng)大的信息集成系統(tǒng)、一站式營銷服務(wù)和豐富的品牌資源庫，港灣商業(yè)旗下三大產(chǎn)品線現(xiàn)已搭建完成共享資源平臺和專業(yè)服務(wù)體系，可以滿足不同合作伙伴區(qū)域內(nèi)的消費者需求和經(jīng)營管理需求。2021年，港灣商業(yè)及母公司粵港灣控股先后獲得“2021中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營優(yōu)秀企業(yè)” 、2021中國產(chǎn)業(yè)新城運營商綜合實力TOP10”、“2021年度商業(yè)地產(chǎn)金牌服務(wù)商”等榮譽(yù)。

未來，港灣商業(yè)將繼續(xù)秉承“以商業(yè)智慧，締造城市繁榮”的初心，打造卓越的中國商業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈綜合服務(wù)商。