房地產市場融資風聲趨緊

　　記者 周鵬峰 石貝貝 張玉

　　房地產信貸市場風聲日漸趨緊。日前媒體報道央行12日召集10多家銀行傳達房地產調控精神。同日上海銀監局召集部分轄內銀行機構開會，警示房地產信貸風險。據上證報記者了解，有銀行已向業務條線傳達了央行會議精神，但仍未傳達至支行層面。上海銀監局則向上證報記者證實該局12日確實召開了上述會議。

　　銀行也迅速表態呼應監管號召。交通銀行總行相關人士對上證報記者表示，將進一步加強住房信貸業務風險管控，督導各分行嚴格執行當地監管政策，貫徹落實房地產調控要求。

　　上海強調“3
25”房貸新政

　　據上證報記者了解，上海銀監局此次會議再度強調要嚴格執行“3
25”房貸新政。

　　所謂“3
25”房貸新政，即中國人民銀行上海分行和上海銀監局于3月25日聯合下發的《關于進一步做好個人住房貸款政策相關工作的通知》，在差別化住房信貸政策、個人住房貸款管理、與房地產及中介機構合作及風險排查四個方面對轄內各商業銀行進行了指導。4月23日進一步下發《關于個人住房貸款稽查的監管意見》，要求轄內各商業銀行暫停與上海鏈家等6家涉嫌虛假宣傳的房地產中介機構業務合作一個月。

　　9月底，上海銀監局還下發了《上海銀監局辦公室關于進一步規范轄內商業銀行與房地產中介機構業務合作管理的通知》，重申了加強對房地產中介機構業務合作資質審核、依法合規開展日常合作、強化房地產中介服務行業信用管理等監管要求。分析稱，系列通知或意見的出臺，一定程度上展現了監管部門強化房地產市場金融監管的決心。

　　值得注意的是，上海銀監局此次會議還要求轄內銀行機構要認真貫徹落實10月8日上海市住建委、市規劃國土局聯合下發的《關于進一步加強本市房地產市場監管促進房地產市場平穩健康發展的意見》。該《意見》指出，要對有意規避限購、限貸等相關規定的行為，強化監管措施，加大管控力度。

　　有分析人士就此預計，銀行機構有可能會采取相關手段，對一些購房者在購房時利用假結婚、假離婚等不誠信的行為規避購房進行一定的限制。

　　不過個人住房按揭貸款各地料將有差異。廣州中原地產項目部總經理黃韜說，監管層相關政策應該會分步驟、分區域差別化執行，對于房價上漲過快的地區，可能會很快落實相關要求，但房價漲勢相對平緩的區域政策面上可能先是“打招呼”，再看成效決定是否采取進一步的措施。

　　在住房信貸市場，交行表態也重申將堅決貫徹相關政策要求，嚴格執行差別化住房信貸政策，積極支持居民自住型購房需求，繼續大力發展住房貸款業務。同時，“進一步加強住房信貸業務風險管控，把好客戶準入關，確保資產質量穩定”。

　　地產領域對公貸款投放收緊傾向顯現

　　與個人住房按揭貸款相對應的是房地產開發貸款，就上海的政策信息而言，透出的趨向同樣是收緊。而據此前上證報記者了解，由于“資產荒”等原因，不少銀行對公貸款投放也主要集中于地產領域。

　　上海銀監局要求轄內銀行貫徹落實的《關于進一步加強本市房地產市場監管促進房地產市場平穩健康發展的意見》中即明確要求，進一步加強商品住房用地交易資金來源監管，金融監管機構要和市規劃國土資源局、市金融辦一同建立商品住房用地交易資金來源監管聯合工作小組，監管土地交易資金。

　　《意見》規定，根據國家有關規定，銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續土地出讓價款。競買人在申請參加土地招拍掛活動時，應承諾資金來源為合規的自有資金。違反規定的，取消競買或競得資格，已繳納的競買保證金不予退還，并三年內不得參加上海市國有建設用地使用權招標拍賣出讓活動。

　　房地產企業拍地的資金主要有兩類來源：一類是來自于集團公司直接給的資金，集團公司又可以通過發債、定增等獲得資金；另一類是借銀行理財等資金“夾層融資”放杠桿獲得。據上證報記者調查發現，前期某些城市地王頻現，可以看見激進的民營房企借力“夾層融資”的魅影，銀行發放夾層融資早在2014年房地產調控時偃旗息鼓，但在股市配資叫停、“資產荒”愈演愈烈的情況下又卷土重來。

　　中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇認為，房地產調控的本質是抑制其投資品屬性，恢復其商品屬性。此前部分大中城市房價上漲過快，引發購房者買漲不買跌，導致大量投資、投機盤競相涌入，使房地產金融產品屬性明顯。因此，目前有必要采取各類金融手段遏制房價上漲過快，這有利于銀行將更多資源投向實體經濟部門。