2016年以來，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的消息就沒間斷過，政府的相關(guān)扶持政策接連不斷，央行降準(zhǔn)、降低契稅、公積金新政等，無一不是利好樓市。更有甚者，沈陽房產(chǎn)新政下發(fā)，在沈陽的大學(xué)生可零首付買房。連呼和浩特召開的兩會(huì)對(duì)房地產(chǎn)問題也是頗為關(guān)注，“去庫存”早已被提上日程。

　　中央和地方房地產(chǎn)利好政策頻出

　　買二套房契稅從3%降至1%

　　關(guān)于契稅政策，新政指出，自2016年2月22日起，個(gè)人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

　　個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

　　不限購城市首套房首付可降至兩成

　　在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

　　住房公積金存款利率改為一年期利率

　　央行2月17日印發(fā)《關(guān)于完善職工住房公積金賬戶存款利率形成機(jī)制的通知》。其中決定，自2月21日起，將職工住房公積金賬戶存款利率，由現(xiàn)行按照歸集時(shí)間執(zhí)行活期和三個(gè)月存款基準(zhǔn)利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行，為1.5%。

　　中國新建住宅將推廣街區(qū)制不再建設(shè)封閉小區(qū)

　　《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》提出，我國新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進(jìn)土地節(jié)約利用。另外要樹立“窄馬路、密路網(wǎng)”的城市道路布局理念，建設(shè)快速路、主次干路和支路級(jí)配合理的道路網(wǎng)系統(tǒng)。

　　除此以外，各地也緊鑼密鼓地出臺(tái)了落實(shí)標(biāo)準(zhǔn)或更大尺度的措施。

　　一線城市（北上廣深）樓市火爆

　　昨日，北京出現(xiàn)“日光盤”，某項(xiàng)目加推72套新房源，2小時(shí)售罄，銷售金額達(dá)2億元；上周末，上海單價(jià)8萬元/平方米某樓盤開盤售罄；深圳某樓盤今年1月份銷售均價(jià)同比暴漲83.2%。

　　一線城市樓市陽春早早來臨，一手住宅和二手住宅成交均價(jià)全面發(fā)燒。“年前看了幾套房，當(dāng)時(shí)猶豫沒買，現(xiàn)在已經(jīng)負(fù)擔(dān)不起了。”

　　北京現(xiàn)“日光盤”

　　昨日，北京出現(xiàn)“日光盤”，某項(xiàng)目2小時(shí)售罄，銷售金額達(dá)2億元。

　　亞豪機(jī)構(gòu)表示，從2月份入市的3個(gè)項(xiàng)目來看，單次推盤量均不超過百套，其中金融街中心最多為72套，恒華湖公館最少僅59套，而3個(gè)項(xiàng)目此次開盤價(jià)格也均出現(xiàn)上漲，漲幅均在1000元-2000元/平方米。雖然價(jià)格上漲，但是基于供應(yīng)稀缺，2月份入市項(xiàng)目均受到較大歡迎，其中恒華湖公館1小時(shí)售罄，金融街中心也僅2小時(shí)即售罄。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至28日，2月份北京商品住宅共實(shí)現(xiàn)成交2823套，成交面積30.94萬平方米，雖然環(huán)比仍處于低位，但是同比均增長(zhǎng)了31%。

　　深圳房?jī)r(jià)單價(jià)破4.7萬元

　　據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心提供給《證券日?qǐng)?bào)》的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2月28日，深圳今年共成交一手住宅9708套，同比上漲4.69%，成交均價(jià)為47146元/平方米，同比上漲74.84%;二手住宅成交22810套，同比上漲65%，成交均價(jià)為411106元/平方米，同比上漲60.33%。

　　具體來看，以東埔海景花園為例，2015年1月份成交均價(jià)為25560元/平方米，今年1月份價(jià)格則為46836元/平方米，每平方米上漲了21276萬元，同比上漲幅度高達(dá)83.24%;豪宅中旅國際公寓去年1月份成交均價(jià)為64020元/平方米，今年1月份則突破10萬元，同比漲幅高達(dá)56.63%。

　　此外，據(jù)不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，至少超過16個(gè)樓盤成交均價(jià)同比漲幅超過20%，其中10個(gè)項(xiàng)目同比漲幅超過50%。

　　“上漲較為明顯的區(qū)域集中在關(guān)外區(qū)域，主要是由于價(jià)格相對(duì)低洼，吸引了大批客戶去往。”

　　二三線樓市接力

　　根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2016年2月，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為11092元/平方米，環(huán)比上漲0.60%，漲幅較上月擴(kuò)大0.18個(gè)百分點(diǎn)。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，61個(gè)城市環(huán)比上漲，38個(gè)城市環(huán)比下跌，1個(gè)城市持平。與上月相比，本月價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量增加1個(gè)，其中漲幅在1%以上的城市有22個(gè)，較上月增加5個(gè)；本月價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量減少1個(gè)，其中跌幅在1%以上的城市有11個(gè)，較上月增加1個(gè)。

　　同比來看，全國100個(gè)城市（新建）住宅均價(jià)較去年同期上漲5.25%，漲幅較上月擴(kuò)大0.88個(gè)百分點(diǎn)。另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均價(jià)為20842元/平方米，環(huán)比上漲0.51%，漲幅較上月收窄0.03個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲9.94%，漲幅較上月擴(kuò)大0.75個(gè)百分點(diǎn)。

　　整體來看，2月百城價(jià)格指數(shù)環(huán)比、同比連續(xù)第七個(gè)月雙漲，漲幅均有所擴(kuò)大。

　　政策方面，在去庫存的政策導(dǎo)向下，中央繼續(xù)實(shí)施積極的信貸和財(cái)政政策，2月初央行及銀監(jiān)會(huì)下調(diào)非限購城市商貸首付比例，進(jìn)一步刺激剛需及部分改善性需求群體的購買力；19日財(cái)政部發(fā)布通知對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅作出減免調(diào)整，與之前降首付政策相結(jié)合，將持續(xù)推動(dòng)改善性需求釋放，同時(shí)也將對(duì)新市民階層首次置業(yè)形成積極支持。

　　供求方面，節(jié)后樓市逐步恢復(fù)正常運(yùn)行，開發(fā)商調(diào)整推盤節(jié)奏，供應(yīng)量趨緩；重點(diǎn)城市成交量?jī)r(jià)有所增長(zhǎng)，一線城市漲幅較高，部分熱點(diǎn)二三線城市成交也平穩(wěn)釋放，庫存總量繼續(xù)下行。

　　展望未來，中國指數(shù)研究院認(rèn)為，在降首付、降稅政策雙重利好下，樓市傳統(tǒng)的銷售旺季即將開啟，同時(shí)各地相關(guān)政策逐步落地實(shí)施，樓市有望呈現(xiàn)供需兩旺、量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)。

　　敢問路在何方？

　　（附未來樓市12大趨勢(shì)猜想）

　　1.城市之間房?jī)r(jià)差距將更大

　　由于公共資源無法均衡配置，發(fā)展機(jī)遇更多地集中在首都、直轄市、省會(huì)城市和特區(qū)，城市發(fā)展中的“馬太效應(yīng)”將日益明顯。

　　過去5年里，中國形成了三大三小6個(gè)人口增長(zhǎng)中心，“三大”是北京（樓盤）、上海（樓盤）、深圳（樓盤）及其周邊城市；“三小”是鄭州（樓盤）、長(zhǎng)沙（樓盤）和“廈門（樓盤）+泉州（樓盤）”。資金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州（樓盤）、南京（樓盤）成為明星城市。上述這些地方，其房?jī)r(jià)將獲得人和錢的雙重支撐。

　　2.大城市房屋日益資產(chǎn)化

　　一線城市，以及10個(gè)左右的強(qiáng)二線城市，其中心區(qū)的物業(yè)將日益資產(chǎn)化，而且投資人將全球化、全國化。中小城市，特別是人口流失城市，房屋將回歸居住、辦公、商業(yè)等原始屬性。對(duì)于多數(shù)中國人來說，房子最令人痛苦的時(shí)代過去了。絕大多數(shù)城市的95后，他們的青春將不再受到住房的擠壓，這是房地產(chǎn)泡沫帶給我們的最大福利。

　　3.小戶型將機(jī)械化

　　20來平米的小公寓，將演變成一架精密的儀器，通過折疊、打開，創(chuàng)造出豐富的生活場(chǎng)景。開發(fā)商越來越像客機(jī)、游輪的生產(chǎn)商。

　　4.逆城市化很難出現(xiàn)

　　未來10到20年流行城里人到農(nóng)村買地，建別墅？中國很難出現(xiàn)這種局面。因?yàn)橹袊�人多地少，土地國家所有；公共資源分配不均衡也讓農(nóng)村生活不方便、不安全。

　　5.大城市很難“去中心化”

　　國家正在劃定大城市的邊界，防止無限制侵占土地。加上公共資源不能均衡分配，所以去中心區(qū)難度極大。

　　6.商鋪面臨價(jià)值重估

　　傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)的街鋪，可能是最危險(xiǎn)的資產(chǎn)，因?yàn)閱蝺r(jià)太高。“一鋪養(yǎng)三代”越來越困難，“三代養(yǎng)一鋪”隨時(shí)會(huì)發(fā)生。

　　7.寫字樓跟住宅價(jià)格將長(zhǎng)期倒掛

　　網(wǎng)絡(luò)時(shí)代流行在家辦公、分散辦公、郊區(qū)辦公，寫字樓“剛需”不足。未來投資房地產(chǎn)還是要首選大城市中心區(qū)的住宅。當(dāng)然，如果你希望現(xiàn)金流充裕，就要投資好的寫字樓。

　　8.房產(chǎn)稅會(huì)出臺(tái)，但對(duì)市場(chǎng)影響不大

　　房產(chǎn)稅是地方政府的稅源，將來肯定會(huì)因地制宜，但不會(huì)嚴(yán)厲。一線城市的房產(chǎn)稅率肯定會(huì)最高。整體而言，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響不大。

　　9.計(jì)劃生育政策將逐步調(diào)整，但對(duì)樓市影響不大

　　全面放開二胎，已經(jīng)沒有任何懸念，只是時(shí)間問題。未來，可能還會(huì)有更寬松的人口政策。這對(duì)樓市構(gòu)成長(zhǎng)期利好，但作用可能沒有想象的大，因?yàn)槟贻p人生育上積極性在下降。早晚有一天會(huì)有地方政府宣布：多生一個(gè)孩子，獎(jiǎng)勵(lì)半套房子。

　　10.大城市房?jī)r(jià)呈不斷上漲趨勢(shì)

　　中國的城市模式完全不同于美國。我們是摞起來的城市，密度高，人口高度集中。這種趨勢(shì)一旦形成，很難改變。有人口增量的城市，房?jī)r(jià)很難回落。加上人民幣貨幣供應(yīng)量長(zhǎng)期偏高，所以房?jī)r(jià)只能不斷上漲。

　　11.房地產(chǎn)企業(yè)將大量消亡、轉(zhuǎn)型

　　最終國內(nèi)也許只剩下一百來家大房企，而且是多元化發(fā)展的。大量的人員，將離開這個(gè)行業(yè)另謀出路。

　　12.“互聯(lián)化+房地產(chǎn)”泡沫將破

　　隨著美元加息臨近，美國股市大調(diào)整已經(jīng)開始。在中國，IPO注冊(cè)制改革因股災(zāi)已經(jīng)不可避免地被延后，讓過去兩年里瘋狂的PE、VC投資，面臨著退出困境。2016年很可能是“互聯(lián)網(wǎng)+”一次全面的退潮。沒有盈利模式的“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”企業(yè)，將有一批死于“彈盡糧絕”。但互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)的重塑，卻不會(huì)停止。

　　（文：中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究網(wǎng)/資料來源：證券日?qǐng)?bào)、新浪樂居、中指院、地產(chǎn)中國網(wǎng)）