一、四季度豪宅公寓成交量同比增長超3倍

　　2015年四季度，一線城市豪宅公寓成交6159套，再創(chuàng)2014年以來的季度新高，環(huán)比增長65%，同比增長368%。2015年全年累計(jì)成交13770套，相比2014年增長350%，即增長了3.5倍，豪宅成交量的激增，堪稱2015年是豪宅元年也不為過。

　　總的來說，不管出于自住還是保值目的，在當(dāng)前樓市復(fù)蘇、投資渠道受限、經(jīng)濟(jì)前景難辨的大環(huán)境下，豪宅公寓市場的熱度還將進(jìn)一步延續(xù)，但考慮高端市場容量畢竟有限，未來需求將更為溫和。

　　圖1 一線城市豪宅公寓成交量季度走勢

　　數(shù)據(jù)來源：CRIC、易居研究院

　　二、四季度一線城市豪宅公寓成交量TOP10

　　2015年四季度，一線城市豪宅公寓有成交記錄的樓盤達(dá)184個(gè)，相比三季度145個(gè)，增長26.9%。一方面，一線城市房價(jià)的大幅上漲，使得單價(jià)6萬元以上的公寓樓盤大幅增加；另一方面，過去一些去化情況較差的高端樓盤也被帶活。

　　四季度，成交量TOP10的項(xiàng)目被上海、深圳平分，合計(jì)成交2086套，相比三季度1764套，增長18%。成交量第一的深圳南山區(qū)華潤城，成交套數(shù)464套，占整個(gè)前十總量的22%。從成交量排名前幾個(gè)項(xiàng)目來看，首先樓盤區(qū)位優(yōu)勢明顯，基本都位于城市核心商務(wù)區(qū)，較多采取精裝交房，采取高品質(zhì)高溢價(jià)的策略；此外，項(xiàng)目開發(fā)體量較大，且前期通過各種營銷渠道進(jìn)行蓄客，在項(xiàng)目開盤或加推時(shí)，產(chǎn)生轟動效果。

　　表1 四季度一線城市豪宅公寓成交量TOP10（按套數(shù)）

　　數(shù)據(jù)來源：CRIC、易居研究院

　　三、四季度一線城市豪宅公寓成交價(jià)TOP10

　　四季度，一線城市豪宅公寓項(xiàng)目成交均價(jià)TOP10中，上海北京仍然占據(jù)9席，成交均價(jià)都在12萬元/平方米以上。位列第一的上海湯臣一品，成交均價(jià)超過26萬元/平方米，四季度共成交兩套，合計(jì)金額超過3億元。這些頂級豪宅公寓部分是現(xiàn)房，成交量相對較少，去化周期一般較長。除了追求經(jīng)濟(jì)利益，很多項(xiàng)目的開發(fā)是為了更好的推廣和宣傳開發(fā)商品牌，樹立開發(fā)企業(yè)的高品質(zhì)形象，便于其他開發(fā)項(xiàng)目的推廣和銷售。此外，由于目前土地價(jià)格的飛漲，開發(fā)商為了項(xiàng)目能盈利，給樓盤增加很多附加值和配套設(shè)施，以增加項(xiàng)目溢價(jià)能力，從而造成很多項(xiàng)目被豪宅化。

　　表2 四季度一線城市豪宅公寓成交均價(jià)TOP10

　　數(shù)據(jù)來源：CRIC、易居研究院

　　四、四季度深圳豪宅公寓成交面積同比大漲13倍多

　　2015年四季度，上海豪宅公寓成交3124套，位列四個(gè)一線城市之首，同比增長358%。四個(gè)一線城市同環(huán)比都保持較大增幅，深圳增幅仍然保持領(lǐng)先。北京成交691套，同比增長48%。廣州成交63套，同比增長了近5倍。深圳成交2291套，同比增長了13.5倍。深圳豪宅公寓成交面積持續(xù)大漲的幾個(gè)特殊原因，一是延續(xù)剛需盤的價(jià)格大漲，使得一部分人在高位出售舊房換新房，進(jìn)而有資金進(jìn)入豪宅公寓市場；第二個(gè)基于地緣優(yōu)勢，帶來部分香港、澳門等高收入人群的投資投機(jī)需求；第三，價(jià)格漲得快，導(dǎo)致更多在售和開盤項(xiàng)目符合豪宅公寓標(biāo)準(zhǔn)。

　　四季度豪宅公寓成交結(jié)構(gòu)中，相比三季度，上海、深圳、廣州成交套數(shù)占比都有所上升，上海占比50.7%，再次超過半數(shù)；北京占比有所下降。

　　表3 四季度一線城市豪宅公寓成交量與增幅

　　數(shù)據(jù)來源：CRIC、易居研究院

　　圖2 四季度一線城市豪宅公寓成交套數(shù)占比

　　數(shù)據(jù)來源：CRIC、易居研究院

　　正如報(bào)告開篇所言，當(dāng)前國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢不容樂觀，股市風(fēng)險(xiǎn)較大，投資渠道收窄的情況下，豪宅公寓作為一類兼具投資和消費(fèi)功能的產(chǎn)品，抗跌保值效果相對較好。此外，這類產(chǎn)品較高的資金接納能力，以及較高的杠桿比率，很好的迎合了一些高凈值人群和一些專業(yè)投資機(jī)構(gòu)的需求。預(yù)計(jì)2016年上半年，在樓市持續(xù)復(fù)蘇的背景下，豪宅公寓市場還將保持溫和增長或高位運(yùn)行的態(tài)勢，成交依舊會較為活躍。

　　備注：

　　以上各圖表中所用數(shù)據(jù)說明，本報(bào)告所統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目為當(dāng)季度成交均價(jià)6萬元/平方米，以上項(xiàng)目，北京、上海、廣州及深圳樓盤都按此標(biāo)準(zhǔn)篩選。本報(bào)告中的豪宅公寓指的是非別墅類的高端商品住宅以及酒店式公寓產(chǎn)品。

　　執(zhí)筆人：易居房地產(chǎn)研究院研究員 謝金龍