2015年北上廣深的房價持續(xù)上漲，特別是深圳以47.5%的同比漲幅排在首位，這得益于深圳放開信貸，在2015年的住房貸款突破6000億元。深圳以全國百分之一的人口，占據(jù)了約5%的住房貸款額度，可謂是名副其實的“杠桿樓市”。但業(yè)內(nèi)人士則指出，深圳樓市去年以來的暴漲，透支了未來幾年的漲幅，也讓深圳想買房的年輕人徹底遠離市場。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，2015年北上廣深的房價持續(xù)上漲，上海、北京、廣州以18.2%、10.4%、9.2%的同比漲幅排在前幾位，深圳更是以47.5%的同比漲幅排在首位，大大出乎市場的意料。今年年初，北京青年報記者特地前往深圳，試圖揭開深圳樓市暴漲之謎。

　　現(xiàn)狀

　　深圳樓市還停在高增長的慣性里

　　2015年深圳的樓市，走出了有異于北上廣三個一線城市的另類曲線，在全國普遍低增長或負增長的情況下依然一枝獨秀，領漲全國。2015年深圳新建商品住宅與二手住宅價格漲幅均超四成，這意味著如果有投資者在2014年年末花100萬在深圳買了一套房子，一年之后，已經(jīng)賺了40多萬。

　　北青報記者1月初在深圳了解到，當?shù)氐脑S多購房者目前仍停留在高增長的慣性里，對2016年的深圳樓市仍然抱著必漲的信心。但也有不少樓市觀察者指出，2015年深圳的行情已經(jīng)過度透支了未來的潛力。2016年的深圳樓市將難現(xiàn)2015年的火爆行情，從目前的走勢和漲幅來看，高杠桿下的高漲幅已經(jīng)難以持續(xù)。

　　萬科副總裁譚華杰也曾對媒體表示，深圳樓市去年以來的暴漲，透支了未來幾年的漲幅，接下來兩三年估計漲不動了。

　　僅一河之隔的深圳和香港，2015年樓市的表現(xiàn)可謂是“冰火兩重天”。由于住宅供應增加、經(jīng)濟狀況走弱、資本市場遇冷等原因，去年香港的房價就開始有了松動的跡象。里昂證券的報告顯示，香港房價在2015年最后一個季度下跌了7.5%。香港差餉物業(yè)估價署的數(shù)據(jù)指出，香港私人住宅樓價指數(shù)在經(jīng)歷了兩個月下跌后，去年11月降至293.4的低位，創(chuàng)去年3月以來新低。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)也顯示，香港二手住宅價格第四季度下跌6.9%，創(chuàng)下七年來的最大季度跌幅。

　　北青報記者了解到，在深圳地產(chǎn)圈有這么一個觀點在流傳，就是隨著美元走強，香港樓市將下滑，而深圳經(jīng)濟維持高增速，深圳房價不久后將趕上香港。如今有不少香港人到深圳買房，他們認為，盡管深圳房價漲得快，但仍然只有香港房價的一半，投資空間較大。

　　深港之間樓市悄然發(fā)生的變化，正在被越來越多的市場人士所覺察。春江水暖鴨先知，一名在香港上班的深圳籍房地產(chǎn)經(jīng)紀人表示，在每天往返于深圳河的路上，他突然產(chǎn)生了一個想法，今年要把深圳的房子賣了，回香港買房。

　　分析

　　去年的深圳樓市是杠上加杠

　　在四個一線城市中，去年深圳房價的漲幅獨占鰲頭，市場各方聲稱，房價不斷高漲代表著城市競爭力越強，為此找出了多種支撐高房價的理由，如經(jīng)濟增速最高、高科技和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)發(fā)展勢頭猛、環(huán)境最宜居等方面。不過，深圳市規(guī)劃國土委內(nèi)部人士告訴北青報記者，上述這些因素這幾年一直存在，并非去年才出現(xiàn)。那么，到底是什么風把深圳這波樓市給吹起來了？

　　在過去4年里，深圳每年的成交面積都在400多萬平方米，2012年甚至低至366 .74萬平方米。但在2015年，深圳的成交面積從2014年的403.06萬平方米陡漲至665 .89萬平方米，漲幅高達65.2%。這一切得益于深圳在2014年底-2015年放開信貸，使得深圳在2015年的住房貸款突破6000億元。從這個意義上來說，深圳樓市可謂“杠桿樓市”。

　　6000億元的住房貸款余額已經(jīng)超過了北京。根據(jù)中國人民銀行發(fā)布的數(shù)據(jù)，2014年底全國住房貸款余額是11.5萬億元，深圳以全國百分之一的人口，占據(jù)了約5%的住房貸款額度。深圳資深樓市觀察者悅濤告訴北青報記者，深圳的住宅成交量和金額歷來都低于京滬，但是，深圳的住房貸款余額卻超出北京一截，在全國僅次于上海。而深圳的經(jīng)濟總量、貨幣量、人口數(shù)，都是遠低于京滬的。即便剝離央企等機構存款，居民儲蓄存款仍不及京滬的一半。由此可以得出一個結論，深圳樓市是基于高杠桿的樓市，去年的深圳樓市是杠上加杠。

　　影響

　　真正的剛需已經(jīng)入不了市了

　　那么，樓市的杠桿牛會像股市那樣夭折么？對此，悅濤表示，6個月期限的股市融資很容易被打爆，但樓市杠桿（按揭貸款）是長期貸款，對樓價的支撐也就更堅挺。當然，前提是貨幣政策不能收緊。“如果A股的杠桿資金能夠像樓市這么寬松，那么指數(shù)早就上1萬點了。”

　　根據(jù)鏈家監(jiān)測數(shù)據(jù)，深圳樓市投資客比例已超過25%，正常市場投資客的比例應介于10-15%之間。另外，去年深圳買房者中換房或改善置業(yè)占了近三分之二，他們大都用已有住房進行二次抵押貸款，從銀行套錢出來再投資，許多家庭不惜多方借貸投資買房。

　　長期觀察深圳樓市的深圳市民陳先生告訴北青報記者，很多購房者從各種渠道湊來的資金，甚至包括信用卡套現(xiàn)、銀行信用貸、小額貸甚至是抵押消費貸等方式都用上了，他們都想借機搏一下。“目測身邊就有幾位同事，至少10倍杠桿進入了樓市。”

　　深圳鏈家的一名分析師介紹，由于這些資金成本都不低。一旦信貸政策收緊，市場將迅速冷卻，房子是流動性較差的不動產(chǎn)，購房者買漲不買跌，投資客并非想賣就能賣出去，面臨的風險很大。

　　據(jù)陳先生觀察，深圳樓市的暴漲，最壞的影響是真正的剛需已經(jīng)入不了市了。現(xiàn)在深圳連關外的房子都已經(jīng)漲到了每平方米4萬多元，在深圳上班的年輕人已經(jīng)望房興嘆。去年9月份，一篇名為《致終將被高房價拋棄的深圳》在網(wǎng)上流傳，代表了部分漂在深圳年輕人對高房價的不滿。