-
深圳樓市已透支幾年漲幅 真正剛需難以入市
2016/1/26 8:41:32 來源:中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究網(wǎng) 【字體:大 中 小】【收藏本頁】【打印】【關閉】
核心提示: 2015年北上廣深的房價持續(xù)上漲,特別是深圳以47.5%的同比漲幅排在首位,這得益于深圳放開信貸,在2015年的住房貸款突破6000億元。深圳以全國百分之一的2015年北上廣深的房價持續(xù)上漲,特別是深圳以47.5%的同比漲幅排在首位,這得益于深圳放開信貸,在2015年的住房貸款突破6000億元。深圳以全國百分之一的人口,占據(jù)了約5%的住房貸款額度,可謂是名副其實的“杠桿樓市”。但業(yè)內(nèi)人士則指出,深圳樓市去年以來的暴漲,透支了未來幾年的漲幅,也讓深圳想買房的年輕人徹底遠離市場。
根據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù),2015年北上廣深的房價持續(xù)上漲,上海、北京、廣州以18.2%、10.4%、9.2%的同比漲幅排在前幾位,深圳更是以47.5%的同比漲幅排在首位,大大出乎市場的意料。今年年初,北京青年報記者特地前往深圳,試圖揭開深圳樓市暴漲之謎。
現(xiàn)狀
深圳樓市還停在高增長的慣性里
2015年深圳的樓市,走出了有異于北上廣三個一線城市的另類曲線,在全國普遍低增長或負增長的情況下依然一枝獨秀,領漲全國。2015年深圳新建商品住宅與二手住宅價格漲幅均超四成,這意味著如果有投資者在2014年年末花100萬在深圳買了一套房子,一年之后,已經(jīng)賺了40多萬。
北青報記者1月初在深圳了解到,當?shù)氐脑S多購房者目前仍停留在高增長的慣性里,對2016年的深圳樓市仍然抱著必漲的信心。但也有不少樓市觀察者指出,2015年深圳的行情已經(jīng)過度透支了未來的潛力。2016年的深圳樓市將難現(xiàn)2015年的火爆行情,從目前的走勢和漲幅來看,高杠桿下的高漲幅已經(jīng)難以持續(xù)。
萬科副總裁譚華杰也曾對媒體表示,深圳樓市去年以來的暴漲,透支了未來幾年的漲幅,接下來兩三年估計漲不動了。
僅一河之隔的深圳和香港,2015年樓市的表現(xiàn)可謂是“冰火兩重天”。由于住宅供應增加、經(jīng)濟狀況走弱、資本市場遇冷等原因,去年香港的房價就開始有了松動的跡象。里昂證券的報告顯示,香港房價在2015年最后一個季度下跌了7.5%。香港差餉物業(yè)估價署的數(shù)據(jù)指出,香港私人住宅樓價指數(shù)在經(jīng)歷了兩個月下跌后,去年11月降至293.4的低位,創(chuàng)去年3月以來新低。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)也顯示,香港二手住宅價格第四季度下跌6.9%,創(chuàng)下七年來的最大季度跌幅。
北青報記者了解到,在深圳地產(chǎn)圈有這么一個觀點在流傳,就是隨著美元走強,香港樓市將下滑,而深圳經(jīng)濟維持高增速,深圳房價不久后將趕上香港。如今有不少香港人到深圳買房,他們認為,盡管深圳房價漲得快,但仍然只有香港房價的一半,投資空間較大。
深港之間樓市悄然發(fā)生的變化,正在被越來越多的市場人士所覺察。春江水暖鴨先知,一名在香港上班的深圳籍房地產(chǎn)經(jīng)紀人表示,在每天往返于深圳河的路上,他突然產(chǎn)生了一個想法,今年要把深圳的房子賣了,回香港買房。
分析
去年的深圳樓市是杠上加杠
在四個一線城市中,去年深圳房價的漲幅獨占鰲頭,市場各方聲稱,房價不斷高漲代表著城市競爭力越強,為此找出了多種支撐高房價的理由,如經(jīng)濟增速最高、高科技和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)發(fā)展勢頭猛、環(huán)境最宜居等方面。不過,深圳市規(guī)劃國土委內(nèi)部人士告訴北青報記者,上述這些因素這幾年一直存在,并非去年才出現(xiàn)。那么,到底是什么風把深圳這波樓市給吹起來了?
在過去4年里,深圳每年的成交面積都在400多萬平方米,2012年甚至低至366 .74萬平方米。但在2015年,深圳的成交面積從2014年的403.06萬平方米陡漲至665 .89萬平方米,漲幅高達65.2%。這一切得益于深圳在2014年底-2015年放開信貸,使得深圳在2015年的住房貸款突破6000億元。從這個意義上來說,深圳樓市可謂“杠桿樓市”。
6000億元的住房貸款余額已經(jīng)超過了北京。根據(jù)中國人民銀行發(fā)布的數(shù)據(jù),2014年底全國住房貸款余額是11.5萬億元,深圳以全國百分之一的人口,占據(jù)了約5%的住房貸款額度。深圳資深樓市觀察者悅濤告訴北青報記者,深圳的住宅成交量和金額歷來都低于京滬,但是,深圳的住房貸款余額卻超出北京一截,在全國僅次于上海。而深圳的經(jīng)濟總量、貨幣量、人口數(shù),都是遠低于京滬的。即便剝離央企等機構存款,居民儲蓄存款仍不及京滬的一半。由此可以得出一個結論,深圳樓市是基于高杠桿的樓市,去年的深圳樓市是杠上加杠。
影響
真正的剛需已經(jīng)入不了市了
那么,樓市的杠桿牛會像股市那樣夭折么?對此,悅濤表示,6個月期限的股市融資很容易被打爆,但樓市杠桿(按揭貸款)是長期貸款,對樓價的支撐也就更堅挺。當然,前提是貨幣政策不能收緊。“如果A股的杠桿資金能夠像樓市這么寬松,那么指數(shù)早就上1萬點了。”
根據(jù)鏈家監(jiān)測數(shù)據(jù),深圳樓市投資客比例已超過25%,正常市場投資客的比例應介于10-15%之間。另外,去年深圳買房者中換房或改善置業(yè)占了近三分之二,他們大都用已有住房進行二次抵押貸款,從銀行套錢出來再投資,許多家庭不惜多方借貸投資買房。
長期觀察深圳樓市的深圳市民陳先生告訴北青報記者,很多購房者從各種渠道湊來的資金,甚至包括信用卡套現(xiàn)、銀行信用貸、小額貸甚至是抵押消費貸等方式都用上了,他們都想借機搏一下。“目測身邊就有幾位同事,至少10倍杠桿進入了樓市。”
深圳鏈家的一名分析師介紹,由于這些資金成本都不低。一旦信貸政策收緊,市場將迅速冷卻,房子是流動性較差的不動產(chǎn),購房者買漲不買跌,投資客并非想賣就能賣出去,面臨的風險很大。
據(jù)陳先生觀察,深圳樓市的暴漲,最壞的影響是真正的剛需已經(jīng)入不了市了。現(xiàn)在深圳連關外的房子都已經(jīng)漲到了每平方米4萬多元,在深圳上班的年輕人已經(jīng)望房興嘆。去年9月份,一篇名為《致終將被高房價拋棄的深圳》在網(wǎng)上流傳,代表了部分漂在深圳年輕人對高房價的不滿。
鄭重聲明:本文版權歸原作者所有,轉載文章僅為傳播更多信息之目的,如有侵權行為,請第一時間聯(lián)系我們修改或刪除,郵箱:cidr@chinaidr.com。 -
- 熱點資訊
- 24小時
- 周排行
- 月排行
- 告別私域運營煩惱!小慧AI三大新功能上線:AI側邊欄+數(shù)字員工+文案助手,效率飆升300%+
- “找回”失落文明、化身“古蜀祭司”……“AI+”賦能文博游奇妙體驗升級
- 工信部:1—4月規(guī)模以上紡織企業(yè)工業(yè)增加值同比增長4.2%
- 重溯長征精神,盡展硬核實力——“愛瑪行萬里 京球助長征”活動圓滿收官
- 一系列政策發(fā)力顯效 輕工業(yè)經(jīng)濟運行延續(xù)穩(wěn)中有進態(tài)勢
- 旅游列車加密開行 激活文旅消費潛能
- 新航道西安學校:深耕本地,托舉學子的留學夢想
- 教育部實施“宏志助航計劃” 專場招聘提供崗位110多萬個
- 重塑數(shù)字創(chuàng)作邊界,青瞳視覺聯(lián)合索尼中國研究院推出 CMVolcap 三維重建系統(tǒng)
- 今年前5個月鋼鐵行業(yè)運行總體平穩(wěn)向好 鋼材消費結構正經(jīng)歷深刻轉型