2015年歲末，房地產(chǎn)市場“去庫存”成為高頻詞，多次出現(xiàn)在高規(guī)格中央會議中。在剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議上，化解房地產(chǎn)庫存用了322個字加以強調(diào)，足見中央對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重視程度，另一方面也反映了目前房地產(chǎn)市場的庫存壓力之大。

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年11月底，我國商品房待售面積69637萬平方米，相比10月底增加了1004萬平方米。來自社科院的統(tǒng)計表明，我國商品房期房庫存約35.7億平方米，這一“天量”庫存大概需要4.5年來消化。如果再加上新增開發(fā)量，這一期限可能會更長。由此可見，幾乎整個“十三五”期間，房地產(chǎn)市場將以去庫存為主基調(diào)。

　　不過，根據(jù)目前全國房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)分析，各個類別的城市庫存差異較大。一線城市如北京、上海等庫存較小；去庫存的手段主要施以二、三、四線城市，特別是三、四線城市將成為去庫存的“主戰(zhàn)場”。

　　高庫存數(shù)年累積而成

　　高企的庫存并非短期形成，而是多年的各種因素所疊加之果。

　　1998年房改的開啟，激活了中國沉睡多年的房地產(chǎn)市場，之后一路突飛猛進，直到2008年受全球金融危機影響，出現(xiàn)短暫低迷。2009年，在政策強刺激下，房地產(chǎn)市場再度火熱直至2010年。期間，大量的投機客四處出擊，對房價的上漲起到推波助瀾的作用，房地產(chǎn)泡沫迅速放大。

　　在此背景之下，國家層面拉開了宏觀調(diào)控的序幕。

　　2011年，“十二五”開局之年，被稱為史上“最嚴調(diào)控政年”，有關(guān)房地產(chǎn)政策密集出臺。據(jù)《中國經(jīng)營報》記者梳理發(fā)現(xiàn)，2011年全年幾乎每月均有相關(guān)政策出籠，從“限購”“限貸”、房產(chǎn)稅試點、金融工具的應(yīng)用到保障性住房的建設(shè)以及土地的嚴控等等，這一記“組合拳”擊中了房地產(chǎn)市場的痛點。

　　在嚴厲的政策調(diào)控之下，此前高速增長的房地產(chǎn)市場得到遏制，由野蠻生長逐漸趨向理性發(fā)展。

　　2011年12月份，國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市住宅銷售價格變動數(shù)據(jù)顯示，在房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)作用下，全國房價繼續(xù)維持回落的趨勢，并且出現(xiàn)下跌的城市范圍不斷擴大，房價由升轉(zhuǎn)降的拐點由此確立。

　　這標志著房地產(chǎn)市場“黃金十年”的結(jié)束。

　　由于一、二線城市的“限購”，從2011年開始，大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始紛紛布局三、四線城市，當時，“土地財政”被各地政府所倚重，土地成交大量釋放，新區(qū)、新城不斷涌現(xiàn)，房企囤下了大量而待開發(fā)的土地，這為日后的高庫存埋下伏筆。

　　房地產(chǎn)市場延續(xù)2011年的下跌之勢進入2012年，在這個特殊的年份，中共十八大成功召開，中央提出“新型城鎮(zhèn)化”和“收入倍增計劃”，這被市場解讀為重大“利好”，并對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生明顯的刺激作用。

　　世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部撰文指出：“全國來看，在經(jīng)歷了2011年10月份至2012年2月份的斷崖式下跌后，成交量從3月開始恢復，其后持續(xù)上揚，市場整體上呈現(xiàn)價穩(wěn)量升的態(tài)勢。從城市來看，一、二線城市的成交表現(xiàn)跑贏全國，三、四線城市表現(xiàn)疲軟。從土地市場來看，全年整體表現(xiàn)冷清，但下半年主流開發(fā)商開始補庫存，土地成交溢價率也在下半年逐步上升。”

　　隨著上一階段調(diào)控政策影響力的弱化。2013年中國房地產(chǎn)市場再次陷入新一輪的爆發(fā)性增長，“泡沫論”“供需論”等觀點再次引起多方爭論。

　　對此，時任國土資源部副部長胡存智指出，投資性需求是我國房價上漲的主要原因。“投資性需求過于旺盛，在居住需求已經(jīng)得到滿足的情況下，投資性需求覺得供不應(yīng)求，因此表現(xiàn)為供不應(yīng)求。”

　　即使在2013年6月由于金融機構(gòu)期限錯配問題而引發(fā)的“錢荒”與信貸收緊，也并未實質(zhì)性對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生太大影響，反而是“搶地潮、地王頻現(xiàn)”不絕于耳，全國房地產(chǎn)市場仍漲聲一片。對此，國土部出面要求“切實穩(wěn)定土地市場，嚴防高地價，抑制地王出現(xiàn)”。

　　不過，這一趨勢在2014年初便得到遏制。

　　克而瑞研究中心在總結(jié)2013年房地產(chǎn)市場的報告中提到，新一屆政府在經(jīng)濟領(lǐng)域的執(zhí)政思路相比之前有明顯區(qū)別，以市場化為導向在各個領(lǐng)域的改革中均有體現(xiàn)，房地產(chǎn)調(diào)控也不例外。2013年以來歷次政府重要會議中，均未提及“調(diào)控”二字，類似“高房價問題”這樣的提法也再未出現(xiàn)在任何公開場合，與上一屆政府形成極其鮮明的對比，釋放的信號即是以更加市場化的手段來解決房地產(chǎn)的問題，這符合本屆政府強調(diào)政府職能轉(zhuǎn)變的改革路線。

　　回顧2014年房地產(chǎn)市場的變化可以看到。隨著中國經(jīng)濟進入新常態(tài)，提質(zhì)增效成為經(jīng)濟發(fā)展的主旋律，房地產(chǎn)市場也進入了新常態(tài)。房地產(chǎn)調(diào)控長效機制逐步完善，差異化的調(diào)控替代了之前“一刀切”的調(diào)控方式，樓市預期發(fā)生變化，房地產(chǎn)市場進入穩(wěn)中有降的階段。

　　這一趨勢一直延續(xù)到2015年。2015年底，仲量聯(lián)行發(fā)布《2015年中國房地產(chǎn)市場回顧》顯示，房地產(chǎn)住宅市場出現(xiàn)深度分化的趨勢，一線及熱點二線城市樓市熱力不減，而三、四線城市依然面臨較大的庫存壓力。

　　“去庫存”成“國家任務(wù)”

　　由此可見，三、四線城市的庫存積壓始終未能釋放。

　　2015年11月10日，中央財經(jīng)領(lǐng)導小組第十一次工作會議上，中共中央總書記習近平明確提出：“要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。”12月14日，中央政治局召開會議，提出“要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。”幾天后，中央經(jīng)濟工作會議召開，再次提及“去庫存”。

　　房地產(chǎn)市場“去庫存”被高規(guī)格會議多次提及，反映出目前房地產(chǎn)市場庫存壓力之大。

　　2015年12月25日，人民日報發(fā)文指出，去庫存已成為“國家任務(wù)”。社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛向媒體表示，截至2015年底，我國商品住房總庫存預計達到39.96億平方米。其中現(xiàn)房庫存約4.26億平方米，去化周期23個月；期房庫存約35.7億平方米，需要4.5年來消化。

　　“十三五”開局之年，“去庫存”成為中國房地產(chǎn)市場面臨的首要問題，而這一趨勢或?qū)⒇灤┱麄�“十三五”。

　　住建部政策研究中心主任秦虹日前在接受媒體采訪時表示，“十三五”期間，房地產(chǎn)市場仍會保持總量大的特征，整個行業(yè)將從擴張式、粗放式發(fā)展步入專業(yè)化、規(guī)模化、集約化發(fā)展，行業(yè)競爭進一步加劇，房地產(chǎn)市場將從以增量為主向存量與增量并重方向發(fā)展。

　　近日，中國指數(shù)研究院發(fā)布的報告也指出，房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局分化依舊，行業(yè)集中度也會穩(wěn)步提升。預計2015年7家千億元房企格局不改，而500億~1000億元企業(yè)將達9家，到2020年將有7家兩千億元級企業(yè)、7家1000億~2000億元企業(yè)、16家500億~1000億元企業(yè)，而排名前十的企業(yè)，市場占有率將超過20%。

　　秦虹認為，從需求方面來看，也將從以剛需為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐愿纳茷橹鳎�“更加注重功能、環(huán)境和服務(wù)的提升，更加注重宜居性”是房地產(chǎn)開發(fā)投資的“指揮棒”。

　　高企的“庫存”，對于大型房企來說，壓力與機遇并存，前期轉(zhuǎn)型升級較快的房企如綠地、恒大、華夏幸福等更注重品質(zhì)與服務(wù)的企業(yè)或許更具優(yōu)勢，通過圍繞以人為本的不斷的創(chuàng)新，將更好地完成“去庫存”這項“國家任務(wù)”。