本周，統(tǒng)計(jì)局剛剛公布東莞住宅均價(jià)6月、7月連續(xù)兩個(gè)月均價(jià)過萬元，鳳崗成交量排名首位，然而進(jìn)入8月份，鳳崗成交量卻快速下滑。根據(jù)對(duì)東莞房管局官方網(wǎng)站監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，8月1日~16日，鳳崗鎮(zhèn)住宅成交排名回落至第15名，另一個(gè)成交火熱鎮(zhèn)區(qū)塘廈則回落至第13名。

　　記者發(fā)現(xiàn)，由于鳳崗、塘廈不少樓盤在兩個(gè)月內(nèi)快速漲價(jià)2000、3000元/平方米，在8月遭遇銷售困局，個(gè)別樓盤周銷售量甚至僅是6月漲價(jià)前的1/10。業(yè)內(nèi)人士分析，剛需深圳客對(duì)房價(jià)敏感，開發(fā)商過快漲價(jià)會(huì)讓深圳客外溢至清溪、沙田等二三線鎮(zhèn)區(qū)購房，隨著這些低價(jià)樓盤陸續(xù)簽約，也將使得8月中下旬全市住宅均價(jià)或回落至9500元/平方米左右。

　　現(xiàn)象：

　　深圳客轉(zhuǎn)至二三線鎮(zhèn)區(qū)買房

　　8月8日，清溪碧桂園項(xiàng)目以約9500元/平方米的成交均價(jià)熱銷，購房者以深圳客為主。清溪鎮(zhèn)也一舉成為8月1~16日成交量鎮(zhèn)區(qū)排行第一；而與此同時(shí)，原來成交量排名前列的鳳崗排名滑落至15名，塘廈也滑落至13名。

　　來自深圳的購房者李先生告訴記者，鳳崗房價(jià)上升太快，已經(jīng)超過了他的預(yù)算，而清溪等其它鎮(zhèn)區(qū)均價(jià)還在8000多元/平方米，比鳳崗少了接近一半，同樣是臨深片區(qū)，他因此選擇到清溪買房。

　　據(jù)東莞中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，繼8月8日清溪鎮(zhèn)碧桂園·翡翠灣開盤熱銷后，上周末星城·翠瓏灣開盤銷售500套，松湖朗悅開盤成交超過200套，兩者解籌率均超過90%，且星城·翠瓏灣的深圳客比例高達(dá)80%。另外，洪梅、沙田等鎮(zhèn)區(qū)的樓盤如中熙·香緹公館和禮頓·金御海灣也迎來熱銷。

　　該研究部分析認(rèn)為，目前深圳房價(jià)太高，促使深圳客向價(jià)格洼地的東莞外溢置業(yè)，同時(shí)，深圳的銀行信貸依然收緊，也加速深圳客向莞外溢，而深圳中介進(jìn)行二三級(jí)聯(lián)動(dòng)轉(zhuǎn)介讓東莞不少臨深片區(qū)樓盤成功熱銷。

　　一名業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前二三級(jí)聯(lián)動(dòng)是促進(jìn)深圳客成交的最有效的方法，鳳崗、塘廈房價(jià)高，中介就將深圳客轉(zhuǎn)介至房價(jià)更低的二三線鎮(zhèn)區(qū)，增加銷售的成功率。

　　觀察：

　　鳳崗、塘廈部分樓盤成交量驟降

　　受深圳房價(jià)上漲影響，今年鳳崗、塘廈樓市異常火熱，近兩個(gè)月，由于鳳崗和塘廈住宅庫存逐漸吃緊，多個(gè)項(xiàng)目漲價(jià)明顯，個(gè)別樓盤兩個(gè)月時(shí)間上漲3000多元/平方米；不過，漲價(jià)太快，也嚇退了不少深圳客。

　　記者在踩盤時(shí)了解到，近幾個(gè)月樓市成交火熱，不少樓盤漲價(jià)非常明顯。如鳳崗一樓盤5月時(shí)洋房簽約均價(jià)是9207元/平方米，共成交149套，排名全市洋房成交第十名；6月，成交量增加至269套，排名上升，均價(jià)上漲至10071元/平方米；7月初，該樓盤的報(bào)價(jià)已經(jīng)達(dá)到了13000多元/平方米，成交排名跌出了前十。8月，樓盤現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)為14000元/平方米左右，成交量驟降。

　　從統(tǒng)計(jì)局公布的月度成交數(shù)據(jù)來看，鳳崗和塘廈兩鎮(zhèn)區(qū)住宅均價(jià)都由1月的11000元多/平方米快速飆升至7月的13000多元/平方米。

　　不過，漲價(jià)過快很快引起深圳購房者的反彈，嚇跑了不少深圳客，開發(fā)商也迎來出貨難的壓力，深圳購房者外溢至其它價(jià)格更低的二三線鎮(zhèn)區(qū)購房。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，這些漲價(jià)過快的項(xiàng)目成交從7月開始逐漸轉(zhuǎn)淡，到8月每周成交量已萎縮到漲價(jià)前交易水平的1/10~1/4，開發(fā)商漲價(jià)過猛造成項(xiàng)目成交大幅驟降。

　　東莞中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部相關(guān)人士分析認(rèn)為，鳳崗、塘廈樓盤漲價(jià)過快有兩個(gè)原因，一是區(qū)域內(nèi)住宅庫存量告緊，自身樓盤優(yōu)勢(shì)逐顯。尤其是截至7月底，鳳崗和塘廈僅有兩三個(gè)項(xiàng)目的洋房庫存量過百套，其它在售盤庫存量普遍較低。二是市場(chǎng)環(huán)境較好，深圳客購房需求旺盛且外溢勢(shì)頭強(qiáng)烈，開發(fā)商對(duì)漲價(jià)的信心加強(qiáng)。

　　不過，該人士也表示，盡管深圳客購買力比較強(qiáng)，但向莞外溢的多數(shù)是剛需客戶，剛需客對(duì)價(jià)格變化始終較為敏感。

　　業(yè)內(nèi)人士：

　　中下旬房價(jià)有望繼續(xù)回調(diào)

　　而隨著二三線鎮(zhèn)區(qū)住宅成交量上漲，東莞住宅均價(jià)也隨之回落。據(jù)東莞房管局官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周東莞樓市住宅成交均價(jià)持續(xù)下滑，均價(jià)9560元/平方米，環(huán)比下滑4%。

　　瑞峰置業(yè)市場(chǎng)研究部介紹，鳳崗、塘廈等熱門區(qū)域成交在經(jīng)過前段時(shí)間的瘋狂后，將進(jìn)入休整蓄客階段；而此前較為冷門的二三線鎮(zhèn)區(qū)個(gè)盤開始嶄露頭角，預(yù)計(jì)8月中下旬的東莞樓市將是二三線鎮(zhèn)區(qū)的主場(chǎng)，因此東莞房價(jià)或?qū)⒈３衷?500元/平方米左右。

　　此外，雖然鳳崗、塘廈鎮(zhèn)部分樓盤成交受挫，但是其它受深圳客青睞的鎮(zhèn)區(qū)樓盤成交仍然火熱。據(jù)合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部介紹，按照8月上半個(gè)月的成交形勢(shì)預(yù)估，8月全市成交量將會(huì)突破80萬平方米，預(yù)計(jì)將達(dá)85萬~90萬平方米，將超過7月的成交量。