廣州城市更新局成立以來，首個最重要的法規———《廣州市城市更新辦法》及三個配套辦法（舊村、舊廠、舊城）（下文簡稱《辦法》）終于面世，并開始征求公眾意見。南都記者采訪數名業內人士，他們幾乎一致認為，《辦法》在政府和改造方的經濟利益分成比例，是否合理值得深思，目前的設置估計會打擊改造主體尤其是企業的積極性，能多大程度實質性推進城市更新改造工作值得商榷。

　　《辦法》前身的主要內容，其實是廣州原“三舊辦”實施的56號文（《關于加快推進“三舊”改造工作的意見》）和后來的20號文（《關于加快推進三舊改造工作的補充意見》）。從2009年至今，廣州的“三舊改造”有快有慢，最近幾年不少工作難以推進，如恩寧路舊城改造半路擱置，楊箕村改造村民釘子戶和開發商糾纏3年才最終推動，這些都為廣州新的城市更新法留下寶貴經驗和深刻教訓。

　　對于《辦法》目前的《意見征求稿》版本，業內人士贊彈有之。

　　贊的方面，比如明確了舊村改造的補償標準；比如提出“微改造”，更加強調歷史文化的保護體現公共利益；強調融合，將原來分散多頭的“三舊改造、棚戶區改造、危房改造”政策統一一個口子出；強調連片改造的概念，并提出了具體的實施方式。

　　彈的方面，有人質疑關于“舊廠房用地按規劃用途市場評估價的40%繳納土地出讓金”的提法，或舊村改造“競爭節余的融資建筑面積由區政府和村按照5：5進行分配”等一些利益分成比例，認為這是“政府與民爭利，不利于更新改造工作推進”；有長期從事舊城改造一線工作的業內人士質疑，《辦法》宏觀性偏強，可操作性不足。

　　一名曾長期參與區一級土地管理工作的業內人士認為，現代的土地管理應該更多強調規劃管理，并通過稅收調節土地使用的合理性，而這次的《辦法》偏重權屬管理和出讓金收取，其實不利于資產配置和流轉。與此同時，他認為，目前《辦法》的審批流程過于復雜冗長也會對城市更新改造造成阻力。“這個辦法，對政府來說，程序嚴格清楚，可操作性很大，但對于改造主體和企業來說，政府算得太‘精’，經濟利益上的吸引力不大，加上審批程序復雜，社會改造的主體很難真正動得起來”。

　　廣州這個擁有2200年歷史的“老城”，是全國唯一一個成立了以“城市更新局”為名稱的職能部門的大城市，如何通過建章立制，讓老城真正散發活力，著實考驗政策制定者。

　　《辦法》從即日起開始征求公眾意見，市民可在9月18日之前致電致函廣州城市更新局提出見解。

　　焦點關注

　　舊城改造不再是

　　“拆一補一”這么簡單

　　舊辦法：規定“拆一補一”，但到底是按建筑面積還是按套內面積算沒說明

　　在《廣州市舊村莊更新實施辦法（意見征求稿）》（下文簡稱《舊村辦法》）中，明確了對舊村住宅復建安置房的算法。據一名參與過廣州城中村改造的開發商對南都記者說，這點非常重要，建立統一的賠償標準和尺度，對于促進拆遷安置乃至整個村改工作很有益。

　　根據《舊村辦法》，舊村住宅復建安置量按“棟”核算，集體物業復建量區分“合法”和“違法”的性質，按現狀一定比例核算。設定了比較清晰明確的復建計算標準，即：

　　住宅復建總量按合法棟數×280㎡或合法棟基地總面積×3.5倍算，并按不超過10%上浮，集體物業復建總量按合法1：1計算。2007年6月30日之前的違法建設按2：1（即50%）的標準來核定，這體現了官方堅持堅決遏制違法建設的態度。

　　該開發商稱，此前廣州的舊村改造雖然補償標準是規定“拆一補一”，但這也面臨尺度不一的問題——到底是按建筑面積算還是按套內面積算？在現實中，一些村就因此糾紛不斷，對村改及回遷工作造成阻力，明確標準也許讓開發商多掏一點錢，但有助“公平”，從而對舊村改造也形成助力。

　　投標企業未參與前期策劃等工作

　　舊辦法：20號文提出“以公開招標方式引入”但無細則

　　目前“三舊”政策對舊村改造引入合作企業規定中，只有20號文提出“以公開招標方式引入”。這次的辦法則從避免“私相授受”產生腐敗的角度，在舊村改造程序方面提出細致的規定：

　　明確在改造方案批復前，村集體不得自行選取合作企業；引入合作企業應當在公共資源交易平臺上公開招投標，并進行充分的信息披露，禁止設置傾向性、不合理條件，預留合理時間，參與投標的企業應當未參與與改造相關的策劃、摸查、顧問工作，保障有意向的企業充分參與競爭。

　　這個規定在實操中能多大程度實現“程序正義”？業內人士也提出他們的疑惑。

　　前述開發商說，這些嚴格規定未必能規避腐敗，在他看來，目前部分區級或市區的招標，看似公開，其實招來的還是“熟人”，況且農村其實就是一個熟人社會，通過招標招來的“陌生”開發者是否能與村達成共識，也有漫長的熟悉過程。

　　他說，類似“村集體不得自行選取合作企業”的提法，會否反而成為村開發的阻力也值得深思，因為一個村要改造，前期的測算工作等都要有人力物力財力來做。在他看來，如何通過“法”的力量，讓代表村民的村集體組織盡可能做到公平公正為村民代言，可能效果會更好。

　　也有業內人士建議，應該在信息方面允許開發商早期介入，通過招投標的方式來獲得村改的最優策劃方案，這樣也可博取所長，最終受益的是接受改造的村莊，而未必像現在這樣規定得這么剛性。

　　土地純收益政府分羹不少

　　“三舊改造”政策之前廣為官方贊揚，其中一個很重要的核心是政府讓利，將更多的利益分成返還給改造主體。

　　辦法規定：舊村莊改造選擇合作企業過程中，經競爭節余的融資建筑面積由區政府和村按照5：5進行分配，節余的融資地塊土地純收益扣除按規定計提和上繳的部分后，由區政府和村按照5：5的比例分成。對于規劃節余建設量或用地處理，則規定，按照4：3：3的比例，由市政府、區政府、村集體進行分配，市、區政府用于增加公建配套或統籌建設城市更新改造安置房；村集體用于改造項目的統籌安排。

　　業內觀察人士分析，這些村廠的改造中，政府獲得比例不少的利益分成，極有可能打消企業或改造主體的改造積極性，“要不就高風險高收益，要不就交出干凈的地塊獲得相對小的收益，高風險低收益的事情誰干？”

　　在舊城更新的現實工作中，拆遷問題是一個風險大且難控的復雜問題。上述開發商甚至認為，政府不能只想著收益而由開發商承擔風險，“千萬別向市場殺雞取卵”。