整體企穩(wěn)與分化加劇，后市延續(xù)結(jié)構(gòu)性回暖

　　2014年年底房地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫，但市場(chǎng)回暖并未延續(xù)至2015年。今年一季度市場(chǎng)快速轉(zhuǎn)冷，供求雙雙下滑。3月多部委緊急“救市”，“3·30”新政、營(yíng)業(yè)稅調(diào)整公積金調(diào)整等政策相繼出臺(tái)，央行也多次降息、降準(zhǔn)，對(duì)市場(chǎng)起到刺激作用，推盤量和成交量均有明顯提升，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)企穩(wěn)回升之勢(shì)。但市場(chǎng)分化愈發(fā)嚴(yán)重，中高端改善型市場(chǎng)回升速度明顯較快，一線城市和部分供求相對(duì)均衡的二線城市成交活躍，多數(shù)二線和三四線城市依舊低迷。

　　總結(jié)

　　一、市場(chǎng)綜述：外部環(huán)境整體平穩(wěn)寬松，市場(chǎng)回暖之勢(shì)明顯

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)資金面，從去年11月開(kāi)始，共3次降息，5年期以上貸款利率下調(diào)了0.9個(gè)點(diǎn)，相當(dāng)于降息前的8.6折利率水平，購(gòu)房成本大為降低，很大程度上刺激樓市需求加快入市，這便是房地產(chǎn)行業(yè)受益宏觀面維穩(wěn)的一例很好的明證。另外，央行多次降準(zhǔn)，向市場(chǎng)釋放流動(dòng)性，此舉雖非針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，但宏觀資金面寬松，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金獲得和購(gòu)房者申貸的難度也大為降低，從而一定程度上提振了房地產(chǎn)行業(yè)投資和需求。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)政策面，中央和各地方政府的救市力度也可謂不遺余力。3月全國(guó)“兩會(huì)”上，李克強(qiáng)總理明確2015年要“穩(wěn)定住房消費(fèi)”，并提出“支持居民自住和改善型需求”至此，2015年房地產(chǎn)行業(yè)政策面平穩(wěn)寬松的基調(diào)已經(jīng)確立。3月底，多部委即相繼出拳，發(fā)文降低營(yíng)業(yè)稅免征年限，下調(diào)二套房首付比例和公積金首付比例。隨后各地方政府便紛紛響應(yīng)，陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策的地方細(xì)則，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)均有不同程度的回暖。

　　整體來(lái)看，上半年的市場(chǎng)以4月為界，一、二季度分段發(fā)展的態(tài)勢(shì)明顯。一季度由于經(jīng)濟(jì)下滑壓力大，雖然1季度央行接連降準(zhǔn)降息，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定刺激作用，但終究不是房地產(chǎn)行業(yè)的針對(duì)性政策，難以扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)，購(gòu)房者觀望情緒較為濃厚，成交同環(huán)比均有較大的下滑。二季度受多部委及地方政府重拳救市影響，成交量快速攀升，特別是5月市場(chǎng)活躍度明顯提高，整體項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)率有明顯提升，甚至?xí)r有日光盤爆出。其中以一線城市漲勢(shì)最為明顯，而二、三線城市分化程度進(jìn)一步加深。而從產(chǎn)品類型來(lái)看，中高端改善型產(chǎn)品提振更為明顯，不管是從成交量上，還是從成交結(jié)構(gòu)的占比上，均有較大的提升。

　　二、新增供應(yīng)：38城同比下滑14%，二、三、四線城市分化明顯

　　從CRIC監(jiān)測(cè)的38個(gè)重點(diǎn)城市來(lái)看，2015年1-5月總供應(yīng)量為9127.71萬(wàn)平方米，同比下滑13.69%。一季度為傳統(tǒng)淡季，38個(gè)城市供應(yīng)量變動(dòng)不大，同比僅微降3.78%；4-5月則波動(dòng)明顯，同比大幅下降21.87%。上半年，特別是二季度市場(chǎng)回暖明顯，然而供應(yīng)依然下滑的主要原因在于：首先，2014年上半年市場(chǎng)供應(yīng)達(dá)到2010年以來(lái)歷史最高水平，數(shù)據(jù)基數(shù)較高；其次，2014年下半年市場(chǎng)回暖，企業(yè)集中推盤、抓緊窗口期去庫(kù)存，提前消耗了部分存貨，后續(xù)新增供應(yīng)不足；第三，去年行業(yè)調(diào)整，3月份開(kāi)始開(kāi)發(fā)投資和新開(kāi)工量雙雙銳減，使得今年新增預(yù)售項(xiàng)目量減少。

　　從各能級(jí)城市來(lái)看，一線城市，1-3月供應(yīng)下滑更為明顯，新增供應(yīng)量567.61萬(wàn)平方米，同比下滑17.57%；而4-5月新增供應(yīng)687萬(wàn)平方米，由于一線城市庫(kù)存較低，需求旺盛，在各項(xiàng)利好刺激下，市場(chǎng)快速回暖，項(xiàng)目推盤意愿大幅上升。其中北京由于自住型商品房入市，分流需求且商品住宅庫(kù)存較高，整體1-5月下滑幅度超過(guò)5成。而廣州和上海同比去年同期也分別有13.23%和8.05%的下滑。深圳前5個(gè)月新增供應(yīng)218.22萬(wàn)平方米，但由于2014年同期新增供應(yīng)處于歷史低位，同比漲幅高達(dá)131.67%。

　　二線城市19個(gè)主要城市1-5月新增供應(yīng)5406萬(wàn)平方米，同比下滑17%，相比2013年降幅達(dá)20%，其中1-3月新增供應(yīng)2682萬(wàn)平方米，同比下降9%，而4-5月的新增供應(yīng)2724萬(wàn)平方米，同比下跌24%，降幅遠(yuǎn)超一線城市。從具體城市來(lái)看，二線城市分化較為嚴(yán)重，昆明、沈陽(yáng)、廈門、青島、大連、蘇州和南京1-5月供應(yīng)同比均大幅下滑，下滑幅度超過(guò)3成；而貴陽(yáng)和濟(jì)南供應(yīng)則大幅增長(zhǎng)，同比漲幅均為33%。

　　三、四線城市15個(gè)主要城市1-5月整體新增供應(yīng)2467萬(wàn)平方米，同比微降4%，較2013年和2012年同期均有所上漲，漲幅分別為4%和32%。從具體城市來(lái)看，過(guò)半數(shù)城市同比下滑，城市間也呈現(xiàn)明顯的分化態(tài)勢(shì)，常州、江陰、徐州等城市新增供應(yīng)同比大降幅高達(dá)30%以上，而東莞由于去年同期供應(yīng)相對(duì)低位，且今年該市市場(chǎng)明顯回暖，企業(yè)供應(yīng)意愿膨脹，使得前5月新增供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)74%。