中國指數(shù)研究院6月25日發(fā)布《我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展趨勢及開發(fā)策略研究》，養(yǎng)老地產(chǎn)具有產(chǎn)業(yè)鏈長、涉及領(lǐng)域廣的特點，這一領(lǐng)域的主要投資者包括養(yǎng)老服務機構(gòu)、地產(chǎn)開發(fā)商、保險公司以及境外投資者等，涉及產(chǎn)業(yè)涵蓋居住、護理、醫(yī)療、文體、餐飲服務等。同時養(yǎng)老地產(chǎn)項目前期需耗費大量資金，且投資回收期較長。總體來看，其核心屬性是“養(yǎng)老”而不是地產(chǎn)開發(fā)，決定其面臨一系列開發(fā)難點。

　　一、目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)需求動力加大但仍處于發(fā)育期

　　1、我國步入老齡化社會養(yǎng)老地產(chǎn)將迎來新的發(fā)展階段

　　老齡人口龐大未來老齡化進入加速階段

　　我國已步入老齡化社會，未來20年中國處于老齡化加速階段。按照國際通行標準，一個國家60歲以上的人口或65歲以上的老年人口在總?cè)丝谥械谋壤�超過10%和7%，那么這個國家就達到人口老齡化。2010年人口普查數(shù)據(jù)顯示，60歲及以上人口占比達到13.26%，其中65歲以上人口占8.87%，截至2013年，65歲以上人口占比已達到9.7%，近十年人口老齡化進程明顯加快，同時由于峰值最高的第一、二次嬰兒潮的人逐漸步入老年，未來20年中國老年化進入加速階段。預測到2030年，60歲以上人口占比將接近30%。

　　421家庭結(jié)構(gòu)和高老年人口撫養(yǎng)比使得家庭養(yǎng)老難度大客觀上放大了市場化的養(yǎng)老需求

　　我國老年人口撫養(yǎng)比高，人口拐點迅速降臨，養(yǎng)老問題現(xiàn)實嚴峻。我國老年撫養(yǎng)比近年來穩(wěn)步提升，截至2012年已達到12.7%。而同其他國家的對比中，我國老年撫養(yǎng)比高于全球平均水平，僅低于高收入國家，但差距較明顯。而隨著50年代出生群體（第一次人口出生高峰）開始步入老年，他們是獨生子女的第一代老人，421家庭結(jié)構(gòu)使得家庭養(yǎng)老的難度加大，客觀上需要市場化的養(yǎng)老機構(gòu)。

　　我國高凈值人群即將邁入老年將推動高端養(yǎng)老需求

　　我國高凈值人士中40-60歲人群占比超過70%，而未來10-20年該階層人士將跨入老年，根據(jù)中國建設(shè)銀行的《中國財富報告2012》可以得知中國高凈值人群更加青睞高端養(yǎng)老、高端旅游、高端醫(yī)療等服務，圍繞這三個主題的開發(fā)增值服務更容易讓高凈值人群滿意，而精英階層對高端養(yǎng)老服務的需求將在未來10-20年內(nèi)迎來拐點。雖然這部分需求仍然屬于小部分，但針對這塊的養(yǎng)老地產(chǎn)項目的供應仍然不足。

　　相較于巨大的市場需求養(yǎng)老供需缺口大

　　近期國務院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》中要求：2020年末全國社會養(yǎng)老床位數(shù)將達到每千名老年人35-40張，而目前我國每千名老人的社會養(yǎng)老床位數(shù)約為20張，發(fā)達國家為40-80張。而根據(jù)聯(lián)合國預測，我國2020年60歲以上老人2.42億，國發(fā)【2013】35號文對“機構(gòu)養(yǎng)老”床位需求的預測為741萬，扣除2012年已有的381萬張床位，則八年要建360萬個床位，平均每年45萬個床位。