2015中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告日前在上海證券交易所發(fā)布。報(bào)告顯示，2014年盡管受行業(yè)下行影響，房地產(chǎn)上市公司的盈利性指標(biāo)增速出現(xiàn)下滑，但是與其余各板塊相比，房地產(chǎn)板塊盈利能力仍具有一定的優(yōu)勢(shì)，估值修復(fù)值得期待。同時(shí)，降息降準(zhǔn)、再融資松綁、房企轉(zhuǎn)型、銷(xiāo)售回暖等因素將提升估值修復(fù)速度。

　　2014年全年，上證地產(chǎn)指數(shù)和深證地產(chǎn)指數(shù)分別上漲86.14%、60.17%，跑贏大盤(pán)。截至2014年底，滬深上市房地產(chǎn)公司的平均市值為130.64億元，同比上漲74.72%；大陸在港上市房地產(chǎn)公司平均市值為180.79億元，同比上漲7.16%。

　　2014年上市房企資產(chǎn)規(guī)模再創(chuàng)新高

　　2015年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究結(jié)果顯示，2014年，滬深上市房地產(chǎn)公司綜合實(shí)力TOP10的資產(chǎn)規(guī)模再創(chuàng)新高，年末總資產(chǎn)均值和凈資產(chǎn)均值分別為1700.08億元、413.12億元，同比分別增長(zhǎng)13.21%、14.71%，每股收益（EPS）均值和凈利潤(rùn)均值分別提高到1.33元、61.66億元，分別為同期滬深上市房地產(chǎn)公司均值的3.91倍、7.95倍，進(jìn)一步擴(kuò)大了盈利優(yōu)勢(shì)。其中，萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)拿下TOP10前三甲。

　　2015中國(guó)大陸在港上市房地產(chǎn)公司綜合實(shí)力TOP10顯示，大陸在港上市房地產(chǎn)公司綜合實(shí)力TOP10的總資產(chǎn)均值、凈資產(chǎn)均值分別為2552.44、748.48億元，較上年分別增長(zhǎng)22.72%、27.74%，凈資產(chǎn)均值增速超過(guò)總資產(chǎn)均值增速5個(gè)百分點(diǎn)，資產(chǎn)規(guī)模呈現(xiàn)“有質(zhì)量的增長(zhǎng)”，同期每股收益（EPS）均值為在港上市房地產(chǎn)公司均值的2.60倍，盈利水平保持領(lǐng)先地位。港股TOP10中，萬(wàn)達(dá)商業(yè)、中國(guó)海外發(fā)展、恒大地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、龍湖地產(chǎn)、碧桂園、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、綠城中國(guó)、富力地產(chǎn)、方興地產(chǎn)等均榜上有名。

　　上市房企凈利潤(rùn)增速回落

　　報(bào)告顯示，2014年房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)規(guī)模再創(chuàng)新高，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)收入均值分別為65.48億元、226.22億元，同比分別增長(zhǎng)16.62%、16.39%，增速較2013年均有所回落。

　　同年，滬深上市房地產(chǎn)公司凈利潤(rùn)均值為7.76億元，同比增長(zhǎng)6.45%；大陸在港上市房地產(chǎn)公司凈利潤(rùn)均值為35.89億元，同比增長(zhǎng)5.50%。

　　報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)上市公司凈利潤(rùn)增速降低，主要受到兩方面因素影響，一是企業(yè)為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)整期面臨的去化壓力，主動(dòng)調(diào)整價(jià)格加大促銷(xiāo)力度；二是近年來(lái)土地成本不斷提高，擠占了房地產(chǎn)上市公司的一部分利潤(rùn)空間，部分房地產(chǎn)上市公司的凈利潤(rùn)增速明顯低于同期營(yíng)業(yè)收入增速。

　　報(bào)告指出，面對(duì)營(yíng)業(yè)收入增速回落，利潤(rùn)率持續(xù)下行的壓力，房地產(chǎn)上市公司以精細(xì)化運(yùn)營(yíng)為導(dǎo)向，多策并舉保障盈利空間，一是推行標(biāo)準(zhǔn)化管控體系，二是拓展多元融資渠道，三是建立與上下游企業(yè)的采購(gòu)戰(zhàn)略合作，四是謹(jǐn)慎吸納項(xiàng)目資源。

　　上市房企資產(chǎn)收益水平穩(wěn)中有降

　　報(bào)告稱(chēng)，2014年，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率均值分別下降至9.17%和14.74%，每股收益均值分別為0.34元和0.64元，比2013年略有下降。

　　具體來(lái)看，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司中分別有約六成、四成的企業(yè)凈資產(chǎn)收益率出現(xiàn)下滑，在銷(xiāo)售不暢和成本上升的雙重壓力下，大部分房地產(chǎn)上市公司凈資產(chǎn)收益率下跌；從每股收益情況看，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司中，均有超過(guò)六成的企業(yè)每股收益出現(xiàn)下降。但龍頭企業(yè)的表現(xiàn)仍然搶眼，中海、萬(wàn)科2014年每股收益分別提升至2.67元和1.43元，顯著超過(guò)滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司的每股收益均值。

　　2014年，滬深上市房地產(chǎn)公司的EVA（經(jīng)濟(jì)增加值）均值為1.96億元，同比上升42%，稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)均值同比增長(zhǎng)30.59%，增幅高于資本成本均值增幅，財(cái)富創(chuàng)造能力整體得到提升；而大陸在港上市房地產(chǎn)公司的EVA均值為1.46億元，同比大幅下滑了64%，主要源于稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的增速明顯低于同期資本成本增速。

　　上市房企負(fù)債水平小幅上升

　　報(bào)告顯示，截至2014年末，滬深上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率均值為65.26%，大陸在港上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率均值為70.10%，同比分別小幅上升1.09、0.91個(gè)百分點(diǎn)。剔除預(yù)收賬款后，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司的有效負(fù)債率均值分別為53.33%和59.75%，較上一年分別上升2.45、4.16個(gè)百分點(diǎn)。

　　受市場(chǎng)調(diào)整期下銷(xiāo)售低迷的不利影響，房地產(chǎn)上市公司的去化速度普遍放緩，資金回籠受阻，短期償債壓力增大。2014年，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司的貨幣資金與短期及一年到期借款的比值均值分別為1.04和1.32，較2013年分別下降0.09和0.10；速動(dòng)比率分別為0.45、0.61，較2013年分別下降0.20、0.06。

　　2014年，房地產(chǎn)上市公司的流動(dòng)性較上年更加趨緊，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司每股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額均值分別為-0.49元、-0.32元，同比分別下降0.11元、0.21元。從內(nèi)部結(jié)構(gòu)來(lái)看，企業(yè)現(xiàn)金流水平呈現(xiàn)分化格局：部分房地產(chǎn)上市公司一方面采取積極的銷(xiāo)售策略加大回款力度，一方面放緩了投資節(jié)奏，現(xiàn)金流情況有所改善；另有部分房地產(chǎn)上市公司則受困于庫(kù)存高企、回款不力，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為負(fù)值，面臨較大的資金壓力。