1.宏觀環境：經濟增長將進一步放緩，貨幣政策松緊適度

　　宏觀經濟：改革為重頭戲，但經濟存在一定的下行壓力，投資仍是重要推動力

　　2014年是我國全面深化改革元年，中央加快經濟結構調整轉型，全年經濟增速在合理區間內波動。2013年，中央提出“穩增長、促改革、調結構、惠民生、防風險”的經濟發展方向，深化經濟結構調整，經濟增速持續放緩。2014年12月，CPI位于近五年較低水平，僅同比上漲1.5%，通縮壓力顯現，且近三年PMI在榮枯線附近波動，2014年三季度出現小幅回升，但四季度再次下行，制造業增長動力有所減弱。2014年GDP同比增長7.4%，為二十多年來最低水平，預計2015年我國經濟增速則可能在此基礎上進一步下調，中國經濟已經從上個十年年均近10%的增速放緩到現在7%-7.5%左右的“新常態”。

　　年末的中央經濟工作會議指出，2015年將“堅持穩中求進工作總基調，堅持以提高經濟發展質量和效益為中心，主動適應經濟發展新常態，保持經濟運行在合理區間，把轉方式調結構放到更加重要位置”。總體來看，中央開始接受更低但更加具有可持續性的經濟增長速度，做到“調速不減勢，量增質更優”，改革也成為2015年的重頭戲。預計2015年我國經濟仍將在改革中平穩運行，通過一系列改革措施釋放紅利，激發市場活力，提高資源配置效率，維持新常態下經濟的平穩增長，但由于內外部因素影響，經濟進一步放緩的可能性較大。

　　貨幣信貸環境：政策調整松緊適度，降息降準預期加強，但整體仍將保持穩健

　　降息降準預期強烈，但整體貨幣環境仍將穩健。十八屆三中全會以來，我國各項改革穩步推進，但為了降低可能潛在的調結構和貨幣政策寬松之間的對立，2014年貨幣政策調整主要采取定向寬松的模式，通過定向降準、PSL、SLF等工具保證流動性。年末貨幣供應量（M2）同比增長12.2%，低于全年既定的13%左右的調控目標，金融機構人民幣貸款余額同比增長13.6%，全年新增人民幣貸款9.78萬億元，同比多增8900億元。2014年11月，在經濟發展面臨結構性調整、增速放緩的背景下，央行宣布降息，預示著通縮壓力之下貨幣政策逆周期調節已經開始，同時，在年末經濟工作會議上提出2015年仍將繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，其中，積極的財政政策要有力度，貨幣政策要更加注重松緊適度。因此，我們預計在2015年，我國將根據經濟發展狀況，進行一次或多次的降息降準，貨幣政策由定向寬松轉向全面調整，但受復雜經濟環境影響，2015年貨幣環境仍將以穩健為主。

　　具體來看，2014年以來，部分銀行出現個人按揭貸款難，貸款審批時間過長等問題，加之市場下行壓力較大，導致上半年新增個人按揭貸款占新增房地產業貸款的比重明顯下降。下半年，中央連續出臺政策保證貸款需求，降低貸款利率，或引致部分觀望需求加快入市。同時，2015年存在進一步降息的可能性，將有可能改善個人按揭貸款情況，推動2015年市場回溫。從融資層面來看，2014年社會融資規模明顯下降，全年為16.46萬億元，比上年少8598億元。但是，隨著金融制度改革日漸市場化，利率和存貸款指標彈性增強，融資成本有望降低，預計2015年房企整體資金面或出現改善。

　　房地產調控：調節回歸市場化，地方政策更趨靈活

　　調節逐步回歸市場化，長效機制逐步取代短期調控手段。2014年以來，限購、限貸等調控手段已經逐漸退出，包括保障房建設、不動產統一登記、房地產稅立法、土地制度改革等在內的長效調控機制正逐步建立，通過長效、可持續、穩定有效的市場和經濟手段使房地產市場化水平進一步提升。展望2015年，我國逐步健全不動產統一登記配套制度，并預計于2016年全面實施，為房產稅的實施及長效機制的完善奠定基礎。同時，房地產稅立法及改革工作逐步推進。此外，預計未來仍將加強土地節約集約利用，嚴格控制特大城市新增建設用地，保障棚改等保障性住房的合理用地需求。整體來看，未來的房地產市場調控手段將更趨于長效、穩定，從而促進市場建立自身的調節機制，保障長期穩定發展。

　　不同城市市場呈現明顯分化，地方政策調整也更趨靈活。各城市將在保障民生的基礎上，根據具體情況實施相應的信貸、財政、公積金等政策調整。近年來，不同城市的價格、供求結構等市場特點差異性愈加明顯，各城市也應“因城施策”，保障房地產市場平穩運行。從方向上看，在市場仍存下行壓力的情況下，多數城市或將出臺適度放松政策支持房地產業發展，從戶籍制度、公積金制度、契稅財稅補貼等方面加大支持力度，推動需求入市。而對于長期供求矛盾問題突出的一線及部分熱點二線城市，將通過執行較為嚴格的差別化信貸、公積金及財稅政策，優先保障自住型住房需求。由于市場環境不同，預計未來城市間的調控措施和力度的差異仍將繼續存在。