繼“930”政策刺激之后，深圳2014年的樓市在年底走出了一波翹尾行情。數(shù)據(jù)顯示，2014年12月，深圳新房市場(chǎng)以7754套的成交量高調(diào)收尾，讓業(yè)界看到了市場(chǎng)回暖的希望。隨著政策的持續(xù)發(fā)酵，開(kāi)發(fā)商去化加速，業(yè)界估計(jì)2015年春節(jié)后深圳樓市將有新“盼頭”。據(jù)近日深圳中原地產(chǎn)公布的最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳將有102個(gè)新盤(pán)項(xiàng)目陸續(xù)面市，開(kāi)啟深圳樓市幾年來(lái)的供應(yīng)“大年”。

　　在上千萬(wàn)平方米新增面積中，龍華2015年的新增住宅面積同比增長(zhǎng)數(shù)量居各區(qū)之首，而龍崗、寶安兩區(qū)的新增住宅建面則分別占全市新增面積的31%、25%，成為全市供應(yīng)大戶。值得注意的是，102個(gè)新增樓盤(pán)中有55個(gè)為舊改項(xiàng)目，占總供應(yīng)面積高達(dá)58%。

　　對(duì)于2015年深圳樓市的價(jià)格走勢(shì)，此前深圳幾大中介曾預(yù)計(jì)會(huì)有10%左右的漲幅，但戴德梁行、第一太平戴維斯等機(jī)構(gòu)卻表示房?jī)r(jià)上漲缺乏動(dòng)力，也有分析人士指出，會(huì)有一些去化速度快的開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)熱度稍微調(diào)高價(jià)格，但幅度不會(huì)太大。另外，鑒于2015年宏觀經(jīng)濟(jì)下行的局勢(shì)尚未扭轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)估計(jì)不會(huì)出現(xiàn)大幅度的上漲。

　　去年四季度28個(gè)新盤(pán)入市占全年比重達(dá)四成

　　在央行“930”新政出臺(tái)之前，多數(shù)購(gòu)房者觀望情緒濃厚，2014年前三季度市場(chǎng)成交低迷，盡管二季度后有部分項(xiàng)目開(kāi)始讓價(jià)，但是幅度并不足以刺激客戶入市，反而加重了繼續(xù)降價(jià)的預(yù)期。數(shù)據(jù)顯示，2014年9月份之前月均成交量?jī)H有25萬(wàn)平方米，較2013年的月均成交量下降了32%。

　　央行“930”政策出臺(tái)后，市場(chǎng)開(kāi)始“絕地反擊”。隨后的兩個(gè)月成交量記錄不斷刷新，12月成交面積創(chuàng)2008年以來(lái)的最高水平。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年前三季度開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)成風(fēng)，前9個(gè)月只有42個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，數(shù)量少同時(shí)開(kāi)盤(pán)銷售率低迷，平均勉強(qiáng)達(dá)到六成。四季度出現(xiàn)明顯改觀，僅3個(gè)月就有28個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，占據(jù)了全年四成的比重。尤其是降息政策出臺(tái)后的連續(xù)兩周，推盤(pán)數(shù)量空前，且基本上都開(kāi)盤(pán)售罄，市場(chǎng)情緒達(dá)到巔峰。

　　盡管第四季度開(kāi)始“反擊”，但全年成交量依然同比下降8%，而從成交情況來(lái)看，深圳各區(qū)的市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的分化。由于前三季度降價(jià)預(yù)期升溫，對(duì)價(jià)格敏感度最高的剛需客戶普遍觀望，主打剛需產(chǎn)品的原關(guān)外區(qū)域受到重創(chuàng)，至第四季度才開(kāi)始大幅反彈，最終寶安和龍崗全年總成交量同比小幅上升。

　　第四季度二套首付降低有效提振了改善型需求，以南山為主的原關(guān)內(nèi)區(qū)域成交明顯回溫。然而福田為各片區(qū)成交量下滑幅度最大的區(qū)域，達(dá)47%；此外，坂田片區(qū)的舊改催熱了布吉片區(qū)，區(qū)域成交量接近45萬(wàn)平方米。由于原關(guān)內(nèi)待開(kāi)發(fā)宅地日漸稀少，舊改以及拓展關(guān)外區(qū)域逐漸成為趨勢(shì)，因此，西麗、坪山和平湖等區(qū)域成為這一輪浪潮的先導(dǎo)，成交量在2014年都取得明顯的突破，尤其是坪山，一舉躍居前五。前海效應(yīng)繼寶安中心區(qū)之后，西鄉(xiāng)在2014年受益最多。而作為福田后花園的龍華，在商業(yè)、交通配套快速崛起，及出現(xiàn)一宗地王后，區(qū)域前景被看好。

　　超三成新盤(pán)在龍崗

　　近幾年樓市供應(yīng)受政策調(diào)控和市場(chǎng)發(fā)展周期影響呈現(xiàn)出典型的“大小年”特征，相比冷淡了大半年的2014年，2015年是新房供應(yīng)的“大年”。根據(jù)深圳中原研究中心的統(tǒng)計(jì)，2015年深圳將有102個(gè)新建商品住宅項(xiàng)目進(jìn)入銷售階段，供應(yīng)的住宅總量將達(dá)到1024萬(wàn)㎡。中原地產(chǎn)相關(guān)人士表示，未來(lái)供應(yīng)量龐大有很大一部分原因是由推盤(pán)延遲積壓所致，102個(gè)項(xiàng)目中有39個(gè)樓盤(pán)在2014年甚至更早就已經(jīng)開(kāi)工或是做過(guò)宣傳。

　　記者留意到，在新增項(xiàng)目的區(qū)域分布上，龍崗依然是供應(yīng)大戶，寶安也后來(lái)居上，分別占全市新增供應(yīng)面積的31%、25%。據(jù)了解，龍崗連續(xù)多年的高速開(kāi)發(fā)已為區(qū)域儲(chǔ)備了巨大的存量，截至2014年11月，龍崗存量仍有200余萬(wàn)平方米，2015年該區(qū)供應(yīng)的絕對(duì)值雖然仍位居各區(qū)首位，但占比將明顯下降，接下來(lái)幾年仍將延續(xù)下降的趨勢(shì)。而寶安在大前海概念的推動(dòng)下，2012年的供應(yīng)占比已達(dá)到40%，隨后幾年則有所回落，但一直保持在20%左右，但2015年寶安的熱點(diǎn)片區(qū)仍然是西鄉(xiāng)和寶安中心區(qū)。

　　后起之秀的龍華被業(yè)界認(rèn)為是2015年的焦點(diǎn)區(qū)域，數(shù)據(jù)顯示，其2015年的供應(yīng)量高達(dá)167萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)量的16%。記者了解到，早在2011年龍華新區(qū)設(shè)立之初，區(qū)域供應(yīng)占比一度達(dá)到巔峰的20%，隨后幾年由于區(qū)域相關(guān)規(guī)劃和配套尚未落地，市場(chǎng)還不成熟，住宅供應(yīng)連續(xù)幾年大幅震蕩。但僅2014年，龍華以多個(gè)購(gòu)物中心扎堆亮相奠定了其商業(yè)居住價(jià)值，市場(chǎng)熱度持續(xù)升溫。除民治、龍華街道保持高熱度外，觀瀾的舊改也漸成氣候，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，接下來(lái)幾年龍華供應(yīng)將持續(xù)維持高位，“大小年”的特征將或被逐漸抹平。