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2014年深圳新房供應(yīng)萎縮一成 2015供應(yīng)仍將偏緊
2014/12/29 15:14:54 來(lái)源:中國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究網(wǎng) 【字體:大 中 小】【收藏本頁(yè)】【打印】【關(guān)閉】
核心提示: 截至昨日,深圳樓市新盤(pán)推盤(pán)已經(jīng)“收官”。深圳商報(bào)記者昨日綜合市規(guī)土委和中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),今年深圳一手住宅無(wú)論從批準(zhǔn)預(yù)售量還是新盤(pán)上市量,同去年相比跌幅均超過(guò)一截至昨日,深圳樓市新盤(pán)推盤(pán)已經(jīng)“收官”。深圳商報(bào)記者昨日綜合市規(guī)土委和中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),今年深圳一手住宅無(wú)論從批準(zhǔn)預(yù)售量還是新盤(pán)上市量,同去年相比跌幅均超過(guò)一成,全年呈現(xiàn)“先抑后揚(yáng)”態(tài)勢(shì)。盡管受益于房貸松綁和降息,年末新盤(pán)市場(chǎng)翹尾,但由于前三季度過(guò)于低迷,導(dǎo)致整體供應(yīng)偏弱。
新盤(pán)供應(yīng)“先抑后揚(yáng)”
從批準(zhǔn)預(yù)售量來(lái)看,今年深圳一手住宅有104個(gè)項(xiàng)目獲批,批售46915套,同比降低16.8%;獲批面積約470萬(wàn)平方米,同比跌幅15.1%。從開(kāi)發(fā)商實(shí)際推向市場(chǎng)的情況看,較去年也有一定幅度下降。今年深圳新盤(pán)實(shí)際推盤(pán)數(shù)達(dá)到182個(gè),共計(jì)38717套,約403萬(wàn)平方米,同比下降11.3%,低于過(guò)去十年年均577萬(wàn)平方米的水平,僅高于2010年和2011年。
今年市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì)呈現(xiàn)年末翹尾態(tài)勢(shì),表現(xiàn)為:一季度,商品住宅供應(yīng)迅速入冬,一月和二月新盤(pán)預(yù)售量連續(xù)為零,開(kāi)發(fā)商推盤(pán)量?jī)H為個(gè)位數(shù);二、三季度,各區(qū)域供應(yīng)量明顯上升。主要是開(kāi)發(fā)企業(yè)基于“金三銀四紅五”的傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季慣性,加大了推盤(pán)力度,新增供應(yīng)放量。進(jìn)入“金九”,前期積壓的供應(yīng)量集中爆發(fā),9月新盤(pán)預(yù)售量出現(xiàn)井噴達(dá)100.5萬(wàn)平方米,較8月增加近三倍;四季度,在“9·30”新政及央行降息等利好下,房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步回暖,市場(chǎng)成交上升,開(kāi)發(fā)商推盤(pán)量上升,在年底房企拼業(yè)績(jī)壓力下,11月份的推盤(pán)套數(shù)、面積分別接近1萬(wàn)套和100萬(wàn)平方米。
據(jù)克爾瑞機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù),今年一線城市僅有深圳供應(yīng)小幅下降,北京、上海、廣州同比全部上升。其中,北京受自住商品房大量入市影響,加之全年供應(yīng)保持高位穩(wěn)定,供應(yīng)量較去年同期大幅上升39%;廣州今年市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺,供應(yīng)量保持高位,商品住宅供應(yīng)量也在去年基礎(chǔ)上大增近23%,供應(yīng)量在一線城市中處于最高水平。
多因素導(dǎo)致供應(yīng)減少
今年深圳新盤(pán)供應(yīng)不僅橫向比較少于去年,縱向比較也弱于其他一線城市。
“從源頭看,深圳土地供應(yīng)僅一宗,不像其他一線城市大幅賣(mài)地,直接導(dǎo)致新盤(pán)供應(yīng)不足,”美聯(lián)物業(yè)深圳及惠州區(qū)董事總經(jīng)理江少杰昨日接受記者采訪時(shí)說(shuō),“深圳新盤(pán)供應(yīng)主要依賴舊改項(xiàng)目,而舊改項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期和沉沒(méi)成本不確定性高,加劇了新盤(pán)上市的波動(dòng)性。”
“深圳的市場(chǎng)表現(xiàn)最為敏感,年初遇冷便急速萎縮,年底受政策輪番刺激而強(qiáng)勢(shì)回暖。季度同比跌幅逐步收窄,第四季度更是扭跌為漲。不過(guò),前三季度市場(chǎng)表現(xiàn)極不理想,導(dǎo)致深圳樓市表現(xiàn)差強(qiáng)人意。此外,開(kāi)發(fā)商整體推盤(pán)意愿不強(qiáng),市場(chǎng)好的時(shí)候,加大推盤(pán);否則,寧愿選擇觀望。”深圳中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)董事副總經(jīng)理張艾菲如是說(shuō)。
2014年是政策調(diào)整大年,房地產(chǎn)市場(chǎng)在限貸松綁、公積金政策調(diào)整、稅費(fèi)補(bǔ)貼調(diào)整、降息等一系列組合拳的輪番刺激下,各類(lèi)產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)悄然發(fā)生變化:從戶型來(lái)看,二房和三房依然是市場(chǎng)主力,受政策影響,特別是降息后,三房及以上大戶型供應(yīng)、成交占比有所回升。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,在所有產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中,三房占比最高,為51%;別墅市場(chǎng),200平方米以下經(jīng)濟(jì)型別墅成交占比快速提升。
明年供應(yīng)仍將偏緊
克爾瑞機(jī)構(gòu)認(rèn)為,鑒于今年以來(lái)持續(xù)下滑的新開(kāi)工面積和土地成交規(guī)模,預(yù)計(jì)明年深圳樓市供應(yīng)面整體將是偏緊狀態(tài)。
按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì),現(xiàn)在深圳的住房自有率按全市的規(guī)模是30%,而北京、上海是70%,廣州則高達(dá)90%。雖然受到限購(gòu)政策約束,但依托于強(qiáng)大的人口吸納能力和經(jīng)濟(jì)水平,深圳的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力無(wú)需擔(dān)憂。今年前三季度市場(chǎng)的低迷,也為來(lái)年市場(chǎng)留下了上行空間,因此,預(yù)計(jì)明年深圳樓市成交量?jī)r(jià)能保持穩(wěn)定或小有回升。
根據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì),2015年深圳將有102個(gè)新建商品住宅項(xiàng)目進(jìn)入銷(xiāo)售階段,其中,55個(gè)為舊改項(xiàng)目,占比58%,未來(lái)供應(yīng)量很大一部分原因是由于推盤(pán)延遲積壓所致,102個(gè)項(xiàng)目中有39個(gè)樓盤(pán)在去年甚至更早就已經(jīng)開(kāi)工或是做過(guò)宣傳。
江少杰對(duì)未來(lái)深圳樓市供應(yīng)表示憂慮:“深圳住宅土地資源幾乎斷流,舊改關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜、開(kāi)發(fā)周期拉長(zhǎng)到七八年,兩三年內(nèi)深圳樓市新增供應(yīng)會(huì)出現(xiàn)斷層,這一點(diǎn)比預(yù)期要來(lái)得更早。”
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