RET睿意德分析指出，2014年，上海購物中心進(jìn)入調(diào)整年，已開業(yè)的112家購物中心，40家已經(jīng)或計(jì)劃升級(jí);大型高端餐飲開始撤離購物中心，中小型大眾餐飲取而代之;上海是中國最“甜”的城市，也是買手店最活躍的城市，在上海的購物中心中，參與性、戲劇性、儀式感正在逐漸加強(qiáng);23個(gè)新興板塊中，浦東邊郊發(fā)展?jié)摿ψ畲螅瑢毶健⑶嗥志o隨其后，他們最有可能成為下一個(gè)“徐家匯”;隨著信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)由審批制改為業(yè)務(wù)備案制，多元化的金融手段將為商業(yè)地產(chǎn)提供新的融資渠道和退出機(jī)制，中國商業(yè)地產(chǎn)金融驅(qū)動(dòng)的模式將在未來兩到三年成為主流。

　　市場趨勢(shì)

　　——RET睿意德策略顧問部總經(jīng)理陳麗琳

　　上海購物中心進(jìn)入調(diào)整年。根據(jù)RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，在上海112家已開業(yè)的購物中心中，2014-2015年已經(jīng)或計(jì)劃改造的項(xiàng)目達(dá)40家，占全市比重的35.7%。40家調(diào)整的購物中心中，48%是都市型購物中心，37%是區(qū)域型，15%是社區(qū)型。港匯廣場、美羅城、正大廣場、來福士等知名購物中心2014年都在進(jìn)行大面積的改造升級(jí)，調(diào)整引入檔次更高的品牌或者具有特色的設(shè)計(jì)師集合店，改造動(dòng)線、車庫，引進(jìn)劇院、美術(shù)館特色業(yè)態(tài)等。

　　誰是下一個(gè)“徐家匯”?1988年以前的徐家匯地處市郊結(jié)合部，商業(yè)并不發(fā)達(dá)，但隨著上海城市版圖的擴(kuò)大，人口外遷、軌交建成，逐漸成為上海四大城市副中心之一。誰是下一個(gè)城市發(fā)展中順勢(shì)而起的“徐家匯”?這一直是上海商業(yè)發(fā)展中值得關(guān)注的問題。RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心通過今年的商用土地成交占比、人口與地鐵規(guī)劃數(shù)量、商用土地成交樓面地價(jià)等因素綜合分析發(fā)現(xiàn)，擁有自貿(mào)區(qū)、迪斯尼等發(fā)展利好因素的浦東邊郊發(fā)展?jié)摿ψ畲螅�因�(qū)氫撝鸩匠冯x產(chǎn)生大量待盤活商用土地的寶山，以及受大虹橋輻射的青浦緊隨其后，他們最有可能成為下一個(gè)“徐家匯”。

　　中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)驅(qū)動(dòng)模式發(fā)生質(zhì)變。圍繞著人、錢、地三大資源，中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷三輪基本驅(qū)動(dòng)。最初，開發(fā)商占主導(dǎo)地位，尋找成本低的土地和資本，組建合適團(tuán)隊(duì);此后，模式更迭到以土地為基本驅(qū)動(dòng)，開發(fā)商、資本方、運(yùn)營團(tuán)隊(duì)專業(yè)分工各司其職，職業(yè)經(jīng)理人開始顯現(xiàn)價(jià)值。現(xiàn)在，以金融為驅(qū)動(dòng)的模式正在顯現(xiàn)，商業(yè)銀行、股票市場、債券市場和投資信托市場不斷豐富著商業(yè)地產(chǎn)的融資方式。未來兩到三年，金融驅(qū)動(dòng)模式將成為主流，萬科“輕資產(chǎn)”模式和“凱德模式”將逐漸增多。

　　移動(dòng)購物時(shí)代到來。消費(fèi)者正在回歸實(shí)體店。根據(jù)埃森哲調(diào)研數(shù)據(jù)，相比2013年，今年消費(fèi)者線下消費(fèi)意愿上升8%，而線上消費(fèi)意愿相應(yīng)下降8%，且通過手機(jī)購物的中國消費(fèi)者數(shù)量是英美國家的兩倍。手機(jī)移動(dòng)端改變了消費(fèi)模式，增加了消費(fèi)者出現(xiàn)在實(shí)體店里的幾率。實(shí)體商店意識(shí)到移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)與PC互聯(lián)網(wǎng)的區(qū)別，并希望借助移動(dòng)力量持續(xù)接觸消費(fèi)者以實(shí)現(xiàn)持續(xù)性的銷售。因此包括中糧、萬達(dá)、華潤、銀泰、王府井百貨在內(nèi)的開發(fā)商和零售商都在2014年實(shí)現(xiàn)跨界合作，開展多種途徑的O2O嘗試。