土地市場回暖引國土部關注

　　12月12日，萬科、綠地等公司的聯合體以54 .31摘得上海南站核心區商辦用地，刷新了上海總價地王紀錄。同時也引發“開發商重回北上廣”，“地王潮”再現江湖的種種擔憂。

　　機構報告顯示，11月，包括北上廣深在內的10個典型城市土地出讓金收入為663億元，環比增長23%，創16個月新高。其中僅11月13日至15日三天，上市房企公示的拿地總規模就高達近180萬平方米。9月至今，保利、中海外等大型房企共創造了11個“地王”。其中，北京、上海、深圳出現地王最多。二線城市南京、蘇州等土地市場也相繼誕生“地王”。回想2010年那輪“地王”扎堆出現后的“穩中有升”，一些購房者又開始產生心理恐慌：房價難道又要漲了嗎?

　　數據似乎在驗證老百姓的擔憂。國家統計局12月18日公布了11月70個大中城市房價，53個城市環比上漲占比將近七成，比10月份增加了18個。

　　“前面幾個月是慢增、小增，11月突然增幅在擴大，”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，看70個城市的平均水平，房價基本進入上行通道。“這一輪調控中房價從跌到漲，是6月份出現拐點由跌轉漲。6月到10月的漲幅比較小，基本上都是在0 .1%上下進行波動，11月漲幅突然放大到0.26%，上漲城市由上個月的35個升到了53個，而 且 北 京 、 廣 州 、 深 圳 漲 幅 都 靠前。”楊紅旭認為，假如未來幾個月沒有新政策的打壓，房價將會加速上漲。

　　民間的擔憂引起國土部關注。國土資源部18日在北京召開2012年房地產管理調控情況發布會，國土資源部土地利用管理司司長廖永林表示已經注意到進入11月份后土地市場出現的一些新情況，“主要是一些城市土地供應放量比較明顯，優質稀缺地塊的推出造成均價略有回升，市場呈現回暖跡象。”

　　基本面平穩低溢價是主流

　　不過，記者在一片擔憂聲中發現，此“地王”已非彼“地王”。今日之“地王”幾乎都以底價成交，與前兩年動輒競價幾十輪、上百輪、溢價率50%或者100%相比，多了些理性，少了些狂熱。

　　據了解，此輪誕生的地王多為中心區域稀缺優質地塊，且面積相對較大，起拍價比較高。如11月27日，北京市國土資源局掛牌出讓的朝陽區農展館北路8號地塊，位于東三環到東四環之間，鄰近農展館和使館區，屬北京黃金地段，起拍價20億元;12日誕生的上海“地王”位于上海南站核心區，商用性質，拍賣起始總價為54.3億元，而最終成交價也是54.3億元。

　　業內人士認為，這些地塊疊加合理的開發成本后，單價很少有超過在售物業價格的，實際溢價率并不高。相比2010年“地王潮”中出現的地王，成交價格也沒有失去理性。土地市場并沒有出現明顯“泡沫”。

　　國土資源部土地利用管理司司長廖永林表示，從全年看，土地市場雖然出現了一些季節性、區域性的波動，但房地產用地供應量、價格和結構等變化并不大，加上流標流拍多于往年，而高價地遠少于往年等情況，今年的土地市場相對于往年，截至目前，整體仍處在低位，基本面保持了平穩。“雖然很多地方從下半年開始土地供應放量，但多屬于恢復性供給，補足今年上半年市場供地不足的缺口，情況也符合歷年前低后高的供地規律。”

　　吉林省長春市今年計劃供應經營性用地600萬平方米，比2011年減少40%，但是直到12月19日，今年的出讓任務尚未完成。年底之前應該還有一次放量，但是結果尚不知怎樣。長春市國土資源局相關負責人表示，年底是開發企業拿地活躍期，年年如此。土地市場回暖，現在也僅僅是一些跡象。至少對二三線城市來說，判斷市場全面回暖為時尚早。

　　反彈壓力猶在調控不能放松

　　業內人士認為，土地市場的回暖并不可怕。正常回暖既可以增加地方財政收入、有利于穩增長，也可以增加普通商品房的供應，避免市場長期遇冷后出現嚴重的供不應求。但是，一線城市和大型房企具有風向標作用。當此樓市調控敏感期，“地王”頻出可能對市場起到不良的示范效應，影響整個房地產調控的大局。

　　“‘地王’效應容易刺激樓市成交量放大，讓一些不需要現在買房的人出現恐慌性購房行為”，長春市房地產界資深人士顧永超說。連日來，“北京某房源一夜提價70萬元”，“廣州出現恐慌性購房”等消息刺激著購房者敏感的神經。顧永超說，當此關鍵節點，樓市調控只能收緊不能放松。

　　國土資源部近日再度伸出調控之手。其最新思路是，“進一步加大分類指導力度，區分不同城市，平抑土地市場價格的異常波動。”要求各地要采取分割出讓、綜合競標、配建競標、提高付款難度等方式，避免出現“地王”。

　　“如果土地市場異動增加，可能會導致更嚴厲的政策出臺”，顧永超分析說。楊紅旭則認為，應該有更嚴厲的政策出臺。“房價今年下半年開始漲了，明年如果說沒有政策那么將繼續漲，漲了一年甚至一年半之后，累加的漲幅就會比較可觀，百姓是無法承受的，所以按照這個房價的態勢，明年應該出政策進行打壓。”

　　19日北京市國土資源局宣布暫停掛牌出讓北京市農展館地塊，該地塊11月27日掛牌，起始樓面價達到3.38萬元/平方米，有望成為北京今年新“地王”。業內人士認為，北京市此舉應該與國土資源部近期加強土地市場管理、平抑土地市場價格異常波動的表態有關。國土部近日已明確表態要對典型案例、重點對象采取公開調查。南京市下關區濱江中冶地塊已被列為首個調查對象。