連日來，包括中海、綠地、龍湖等品牌房企開始在上海大規模打折，最低折扣7折、最大降價幅度1.2萬元/平方米，一時間業主維權、其他項目跟風降價氛圍彌漫整個樓市。“在大房企降價的帶動下，樓市的價格鐵板開始出現松動，預計在四季度這股降價風將影響整個樓市。”一位業內人士表示。

　　品牌房企弱市“先逃”

　　“不久前有人問我，房價會降嗎?我列出了四個可能先降價的城巿，萬萬沒想到從上海先開始降價了。我列出了幾家可能先降價的公司，萬萬沒想到這幾家上半年銷售不錯的公司先降了。”面對上海樓市的大幅跳水，SOHO中國董事長潘石屹也直言大出自己的意料。

　　“十一”長假剛過，位于上海松江區長泰西郊別墅開始了降價活動，較此前的在售價格下調了2000元/平方米，本是一個不太知名的項目，在房價岌岌可危的關鍵時刻，卻成為了引發整個上海樓市降價潮的導火索。

　　在隨后的一周時間內，降價潮席卷了整個上海灘，品牌開發商紛紛跟風。嘉定龍湖酈城的精裝房直降4000元/平方米，由1.8萬元/平方米降至1.4萬元/平方米;中海御景熙岸項目跳水6000元/平方米，從2.2萬元/平方米直降到1.6萬元/平方米;綠地秋霞坊的精裝房則直降6000元/平方米，由1.9萬元/平方米跌至1.3萬元/平方米;閔行星河灣由3.6萬元/平方米降至2.6萬元/平方米。

　　為何在潘石屹眼中的大開發商率先挺不住呢?

　　讓我們看看這次降價潮時上海樓市的統計數據，根據的統計顯示，10月前三周10月1日-23日上海市共計成交一手商品住宅30.27萬平方米，和108.56萬平方米的去年同期水平相比，大幅下滑72%，成為近7年以來有數據的歷史最低水平。這對于準備在年底前趕超業績的上市房企而言無疑是一個巨大的打擊。

　　“正如所料,首先降價的必然是以上市公司為首的所謂大地產,因為他們是錢的奴隸，是靠銷售量來生存的，他們無法對業主負責，就是給人砸場子也得降。”臥龍湖置業總裁李建平表示。

　　其實早在2008年金融危機之時，萬科董事長王石就是先發表了“拐點論”而后率先降價，讓大開發商在弱市下先逃有了先例。

　　緣起房企資金鏈集體告急

　　從復地地產的摘牌，到綠城的岌岌可危，自限購以來，開發商的資金鏈就如緊的發條一樣，隨時有斷裂的可能。

　　根據以往的市場規律，三季度一般為房企銷售旺季，特別是九十月份，開發商選擇放量推盤，在供需兩旺的情況下，基本能夠推動成交量的上漲，從而增加銷售收入。

　　但是今年卻是寒風早凜冽。

　　在嘉凱城的三季報上記者看到了這樣的陳述，貨幣資金較年初減少35.90%，主要是房產銷售回籠減少及支付土地款、工程款增加所致;存貨較年初增加33.04%，主要是因為支付土地款及在建項目投入增加所致;財務費用較上年同期增加300.08%，是因為短期融資金額增加所致。

　　同樣的情況在其他上市公司的報表中也可見到，10月20日，杭州濱江房產集團股份有限公司公布2011年第三季度報告稱，報告期內，公司營業總收入1.15億元，同比下降88.98%;歸屬于上市公司股東凈利潤虧損2118萬元，同比下降110.76%，每股虧損0.01元。

　　可見房企的資金鏈已經脆弱到了幾近斷裂的狀態。

　　截止到今年10月23日，共計有29家房企發布了三季報，總營業收入為156.4億元，環比下降了19.5%。

　　其中15家出現經營性現金流量凈額下滑的情況，7家房企沒有完成全年銷售目標的75%。鏈家地產首席分析師張月認為，成交量下滑、庫存攀升甚至價格下降，都是冷市下市場所表現出來的常態，而真正對房地產行業受創的深度表現是房企資金問題。如果市場持續低迷，壓垮房企的最后一根稻草是資金鏈的斷裂。

　　降價促銷、去存量已經成為了房企的不二選擇。

　　據中原地產研究中心監測，近期大幅降價促銷的大型開發商業績情況均較為理想，其降價促銷行為更多的是應對低迷市場的主動戰略調整。如龍湖地產在上海和杭州兩地推出的3個新盤在5天里售出1000套房源，認購約20億元人民幣，去化率近九成。

　　全國樓市降價潮即將來臨

　　記者了解到，大房企的降價行為讓中小開發商開始跟風，上海的降價潮正在不斷擴散。中原地產統計，目前杭州新開盤的項目較周邊樓盤下降幅度高達10%-20%，成都、南京、天津等二線城市新開樓盤成交價格也已開始出現下跌。其中，成都降價幅度大部分在5%-10%之內，降價范圍已波及主城區和郊縣;南京的新開樓盤均價降幅約10%，近郊住宅價格降幅較為明顯;天津的新房均價降幅則在5%-15%。

　　“現在房子是1.45萬元/平方米，您可以考慮下。”銷售顧問向一位購房者介紹。業主思量半天后直接回答“1.3萬元/平方米我就馬上簽約”。經過和營銷負責人的短暫請示后，銷售員回答“沒問題可以簽，但是價格要保密”。這是近日在北京通州樓市某項目上演的一幕。

　　“其實現在購房者和開發商直接議價的現象在北京樓市已經不是一件新鮮事了。項目做推廣時，不少購房者直接就問降多少、打折嗎?打8折我就買。”東二環的一位項目負責人向記者表示。

　　根據鏈家地產市場研究部統計，北京商品房成交量已經連續三個月環比下降，9月后入市的項目有26個至今零成交，占入市項目量的比重年內首次達到50%，滯銷壓力再次升級。

　　張月認為，連續幾個月成交不景氣已經對市場多數開發商造成價格壓力，中小房企出于流動資金緊迫、大型房企出于年度業績指標和充裕資金準備的需求，降價促銷的意愿增強。現在多數開發商的不降價，并不僅僅是出于項目利潤空間的考慮，更多的是降價后業主維權對于銷售的負面影響以及是否會加深市場的觀望情緒，部分項目降價銷售后成交量反而更加稀少。如納帕瀾郡小區，9月初入市后成交均價降幅約為兩成，但簽約率至今不足10%。張月認為，相對而言，前期業主由于降價維權對于項目銷售的負面影響相對更大，可能會直接削弱項目前期宣傳樹立的良好形象，給消費者帶來該項目保值性弱的預期，并且若雙方紛爭沒有得到及時處理，不僅后續銷售進度會遭到擱淺，也會造成部分前期業主的退房風波。

　　記者了解到，隨著房企降價潮的蔓延是業主的退房現象大量出現，根據鏈家地產市場研究部統計，三季度北京商品住宅退房總量為621套，同比增加44%，但同比增速和上季度相比下降46%。

　　專家觀點

　　更多房企降低四季度預期

　　上海房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，開發商目前首要面臨的是資金的問題,進入2011年以來，國內貸款比重持續下降，由1-2月的22%下降到1-9月的15.7%;企業自籌資金比重大幅上升，由1-2月的34.4%上升到1-9月的41.2%。另外，個人按揭貸款比重和利用外資比重有所下降，定金及預收款比重小幅上升，開發企業資金狀況不容樂觀。由此可見，在信貸政策緊縮、通脹率仍相對較高的背景下，四季度融資環境仍然嚴峻，預計四季度樓盤促銷的現象將越來越多。

　　同時張月認為，如果市場持續低迷，壓垮房企的最后一根稻草是資金鏈的斷裂。近期公布的29家房企三季度經營性現金流量凈額為-16.6億元，比去年的30.8億元減少47.4億元。限購之后，房企利用自有資金的比例大幅提高，在項目回籠資金緩慢的情況下，企業資金鏈很容易出現問題。目前，大部分小房企出現資金問題多以出售項目或股權并購的形式呈現，然而隨著大房企的自顧不暇，未來小企業瀕危被接手的幾率也將下降，破產倒閉則會明顯增加，甚至不排除其在建項目爛尾的可能。為應對財務上的困窘局面，開發商或者調低年度銷售目標，或者采取項目全面降價的措施。此前，富力根據半年業績情況，將全面目標下調兩成，并宣布旗下項目降價促銷5%-10%。隨著更多大房企業績回落，預計四季度會有更多房企降低市場預期，主動采取大范圍而非個別項目降價。